Utallige pessimistiske prognoser for det kinesiske boligmarked har blitt gjort til skamme opp gjennom årene. Men hva om pessimistene til slutt får rett? Det er kanskje bare slik at den kinesiske boligboble varte lenger og ble mye større enn noen kunne ha ant.
I Kina eies all tomt av staten. Det man får kjøpt er lange leasingavtaler for bebyggelige tomter. Avtaler som det forventes implisitt at det skal være mulig å forlenge inn i det uendelige.
Det er de lokale myndigheter som står for salget av de lange leasingavtalene. Opptil en femtedel av deres inntekter kommer fra denne type virksomhet. Kommunene sper også på inntektene med egne utviklingsselskap, slik at ikke utbyggerne stikker av gårde med all fortjeneste når prisene stiger.
Denne strategi for eiendomsutvikling, og dermed finansering av lokale myndigheter gikk bra en stund, men har nå stoppet opp. Lokale myndigheter har selvfølgelig sine utviklingsselskaper som de fortsatt kan selge leasingavtaler til, men disse selskapene er nødt til å skaffe til veie kapital fra bankene. Noe bankene er stadig mer motvillige til å gi.
På mange måter spiller disse regionale og kommunale investeringsselskaper, som kalles Local Government Financing Vehicles (LGFV), samme rolle i en kommende kinesisk boligkrise som det skyggebanksystemet og dets ‘Special Investment Vehicles’ (SIV), spilte før finanskrisen i 2008. Etter finanskrisen fikk disse LGFV hovedrollen i kampen for å unngå deflasjon da de tok opp (motsvarende) tusenvis av milliarder kroner i gjeld for å sikre at bygg- og anleggsaktiviteten var sterk nok til å redde kinesisk økonomi fra nedgangstider. Deres gjeld kan utgjøre så mye som halvparten av BNP.
Husholdningene er også langt mer sårbare enn de amerikanske var i 2008. I Kina er det vanlig å betale inn det meste av boligkjøpet til boligbyggeren allerede før boligen bygges. Midlene settes ikke inn på noen sperret konto. Går entreprenøren overende mister boligkjøperne alt.
Bankaksjer faller nå fordi man er redd for at kommunistene tvinger bankene til å sluke noen av disse tapene, mens resten av børsen faller da alle er redd for konsekvensene av kombinasjonen av nye eiendomstap for kommuner, for husholdninger og for det kinesiske banksystem.
Det kortsiktige problemet er store mengder usolgte boliger under bygging, som truer med å rive gigantiske boligselskap over ende. Men Kina har også store langsiktige demografiske utfordringer. Yrkesbefolkningen begynte sitt ugjenkallelige fall allerede i 2013. I 2022 falt den samlede befolkning for første gang siden hungerskatastrofene på begynnelsen av 1960-tallet. I senere år har antall fødsler kollapset. Om hundre år er trolig Kinas befolkning halvert.
Så hvor mye kan eiendomspriser i Kina falle i tiden fremover?
Kineserne selv rangerer byene sine i fire grupper, hvor de fire storbyene Beijing, Shanghai, Shenzhen og Guangzhou (Canton) er der elitene samles og befolkningsveksten har vært sterkest. Men nylig opplevde selv Shenzhen nedgang i sin yrkesbefolkning, blant annet fordi Apple prøver å flytte mer av sin produksjon til India.
Det er også eleverte priser vi her har med å gjøre. Norske økonomer liker å snakke om bobletendenser når boligprisene stiger til 7-8 ganger en normalinntekt. I folkerepublikkens fire storbyer kan raten være 30-40. Fallhøyden for boligpriser er stor. I forrige uke kuttet en av Kinas største utbyggere sine nyboligpriser i Hong Kong med en sjettedel.
Boligproduksjonen er av helt andre proporsjoner i Kina enn her hjemme. I Norge står brutto boliginvesteringer for 6 prosent av BNP. I Kina står boliginvesteringene for mer enn det dobbelte. Det kinesiske boligmarkedet er så stort at et vesentlig fall i dens aktiviteter vil gi så sterke negative effekter på husholdningene at deres etterspørsel etter bolig reduseres ytterligere. I sannhet en ond spiral.
Da Japan var i samme situasjon ved inngangen til 1990-tallet ventet en mangeårig deflatorisk nedtur preget av bedrifter og husholdninger som spinket og sparte, med fokus på å betale ned gjeld. Et spareoverskudd som ikke lot seg påvirke av overgangen til nullrentepolitikk. Trolig er dette også Kinas skjebne. Heldigvis har den kinesiske stat i dag lite gjeld. Men statens gjeld vil gradvis ese ut fordi statlig stimuli trengs for å berge den økonomiske veksten.
Det kan gå enda verre. I motsetning til Japan den gang truer Kina av i dag med en ny storkrig hvis det ikke får viljen sin på øyriket Taiwan.
For kineserne er nok skjebnen at de blir gamle og i tilbakegang lenge før brede lag av folket blir rike. For resten av verden truer imidlertid deflatoriske tsunamier i råvare- og ferdigvaremarkedene globalt. Allerede i dag er konsum- og produsentprisene fallende.
Kinas deflasjon får konsekvenser for Norge. Lenge har vi kunne gledet oss over at kineserne blåste opp sin boligboble. ‘Kinaeffekten’ på råvarepriser var enorm. Nå later det til at vi skal rammes hardt når den kinesiske boble sprekker, ved at priser på våre industrivarer og energiprodukter vil falle. Dette blir ingen deflatorisk bølge, men en tsunami.