-Jeg skøyter dit pucken kommer til å være, ikke der den er, var svaret hockeylegenden Wayne Gretzky ga, da han ble spurt om hvorfor han var så god.
Boligpolitikken i Norge finnes ikke som et veldefinert saksområde lenger. I motsetning til før i tida da det var hovedfokus for politikerne å skaffe folk tak over hodet i visshet om at det var en menneskerett å bo godt.
Det er nye takter nå.
Nå vet jeg ikke om noen politiker av betydning som fronter boligpolitikk som sitt hjertebarn. Det går i underskuddsbefengt næringspolitikk, internasjonale konferanser, innblanding i i fremmede land vi ikke har noe nært forhold til med mer. Det kalles visstnok fremskritt.
Så her kommer noen rake pucker om boligmarkedet.
- Norges implisitte regionspolitikk er at den norske befolkningen skal sentraliseres til noen få store byer. I senere år har om lag halvparten av befolkningsveksten havnet rundt Oslofjorden. Det er derfor at indre Oslo-fjord er tilnærmet død. Det er derfor boligprisene ikke kan gjøre stort annet enn å stige over tid. Oslos bebyggelige areal er ikke mer enn 150 kvadratkilometer.
- Boligprisene er for lave i det meste av Norge til at det lønner seg å bygge nytt. I alle næringer til alle tider vil markedskreftene tvinge prisene opp mot deres langsiktige grensekostnader. Norske boligpriser er langt under dette kritiske nivået i det meste av Norge. De som bygger nytt i distriktene anser at en del av reisverket er konsum. Verdier som tapes den dagen du vrir om nøkkelen i nybygget for første gang.
- Det er alltid mulig å kritisere manglende tilrettelegging for boligbygging. Men selv snakker jeg med kommunale sjefer for plan og bygg som kan fortelle at de har regulert for tusenvis av nye boliger. Men nei, altså ikke i hovedstaden.
- Norges Bank har mye av skylda for at boligbyggingen kollapser. Ikke bare har renta steget så mye at dyre nybygg blir uoppnåelige for folk flest å kjøpe med lånte midler. Nei, selve volatiliteten i rentesettingen gjør det vanskelig å vite hva renten måtte bli i tiden fremover. Derfor tør ikke folk – selv de med god økonomi – å kjøpe en dyr leilighet for levering om et par år, da de ikke kan vite hva deres gamle bolig kan selges for på det tidspunkt. Og uten slikt forhåndssalg vil ikke leilighetene kunne igangsettes.
5. Kollapsen i boligbyggingen som rentepolitikken bidrar til, er på sikt inflasjonsdrivende. Husleier utgjør om lag 20 prosent av KPI. Når vi 10 prosent husleievekst, og dit er vi på vei, vil husleier alene gi oss de to prosentpoeng som inflasjonsmålet krever. Når så skjer, må renten skrus kraftig opp slik at de resterende 80 prosentpoeng av KPI bidrar med null og nada.
6. Når vi 10 prosent husleievekst, kan da heller ikke arbeidstagerne få nevneverdig lønnsvekst hvis inflasjonsmålet på 2 prosent skal overholdes.
Dette er ikke et bærekraftig regime. Boligbyggernes, Norges Banks og politikernes ukoordinerte runddans driver boliginvesteringene stadig lavere, og leieprisene høyere. Inflasjonsmålet vil over tid bli stadig vanskeligere å oppnå.
Før eller siden må noe gi etter. Mitt tips er at så lenge Norges Bank får operere som de gjør nå, må stat og kommune komme på banen og stå for finansieringen av boligbygging.
Det er ikke så mye om å gjøre at beholdningen av fysisk boligkapital stopper å vokse. Nå som brutto boliginvesteringer stuper, mens kapitalslitet er sakte voksende, nærmer nettoen for norske boliginvesteringer seg faretruende origo.
Da kan ikke boligmangelen bli annet enn prekær. Da kan ikke husleiene gjøre annet enn å stige, og Norges Bank kan ikke gjøre annet enn å fortsette å heve rentene gitt sin snevre tolking av sitt mandat.
Hvor havner pucken?
Jeg gjetter på at politikken må endres. Dagens regime er ikke bærekraftig. På samme måte som en god ishockeyspiller må skøyte dit pucken havner, ikke dit den er nå, må politikerne unngå å være for fokusert på dagens regime, men heller tenke seg om hvor boligmarkedet havner i fremtiden.