Året 2023 later til å bli et sjokkerende normalt år for bruktboligprisene. Det til tross for dystre spådommer ved årsskiftet og rentehevinger amass. Årets tilstand er ikke unikt. Faktum er at boligprisene har vært ‘normale’ så lenge jeg kan huske.
Boligprisene som kom i dag, viste nok en gang en måned med sterke priser for normale boliger. Prisveksten var 0,8 prosent fra april til mai, men fortsatt ikke mer enn marginalt over prisnivået vi hadde på samme tid i fjor (+0,1 prosent).
IMF påpekte nylig at det norske boligmarked er sårbart for tilbakefall i prisene da de som byr på, og kjøper, boligene våre har så mye gjeld i utgangspunktet. Dette later til å være en forenklet og misvisende analyse. Noe som innbyr til kontradiksjon.
Når en regner gjennomsnittspriser er det som alltid veldig viktig å være obs på hvor følsomme tallene blir for nøyaktig når du starter. Starter du i 1984 er det fra en tid hvor tilgangen på kreditt, skattesystemet og selve boligomsetningen var annerledes enn den er nå. Det var utstrakt bruk av husleiereguleringer i Norge på den tiden. Starter du i 1987 treffer du derimot på jappetidas mest euforiske øyeblikk. Selv velger jeg 1992, da boligmarkeder var preget av finanskrisen, men hvor banker, skattesystem og omsetning av boliger fungerte noenlunde som i dag.
Så hva har boligprisene gjort siden da?
Siden 1992 har boligpriser i Norge økt med 6,7 prosent i årlig rate. Tar en ut Oslo med Bærum blir imidlertid tallet langt lavere: 5 prosent i årlig rate. Til sammenligning har byggekostnadene for boliger i disse år økt med 3,5 prosent i årlig rate. En slags snabbanalyse av boligmarkedene i disse år blir dermed at boligprisene har økt noe mer enn selve kostnadene med reisverk, og definitivt mer enn dette i hovedstadsområdet. Tomteverdiene har her eksplodert.
En annen skål er å måle det hele i internasjonal valuta. Siden 1. kvartal 1992 har den amerikanske dollar (den gang som nå verdens viktigste reservevaluta) gått fra 6-tallet til 11-blank i norsk regning. Målt i USD har norske boligpriser dermed ‘kun’ steget med 5 prosent per år siden 1992.
La oss gå tilbake til norske forhold. Hvordan står boligprisveksten seg mot inntektsutviklingen?
Ifølge Nasjonalregnskapet har husholdningenes samlede lønnsinntekter siden 1995 steget med en årlig rate på 5,5 prosent. I disse år har vi også fått et oljefond som har gått fra null til å være verdt om lag 2,7 millioner kroner per innbygger.
Oslo Børs (målt ved OSEBX-indeksen) har steget med 9 prosent i årlig rate fra en indeksverdi på 114,4 den 29. mars 1996 (den første dato jeg fant) til dagens verdier. Utover denne fantastiske avkastning kommer hyggelige utbytter underveis i det som er skattebeskyttede plasseringer for de fleste vanlige folk.
På øyemål er det derfor vanskelig for meg å se at bruktboligpriser er spesielt dyre, enten en ser i forhold til kostnadsutviklingen, i forhold til husholdningenes lønnsinntekter, landets øvrige inntekter, eller når en måler prisene i internasjonal valuta. Men disse parameterne endres hele tiden.
I årene fremover ventes uansett statsbudsjetter å være i solide pluss, privat sektor samlet ser ut til å få stigende nominelle inntekter (om lag 5 prosent pro anno), med resulterende moderat vekst i realinntekter, gitt at inflasjonen faller tilbake.
Bankene, som skal hjelpe til med boligkjøp, har aldri hatt mer egenkapital enn nå.
Det mest oppsiktsvekkende utvikling i boligmarkedene i 2023 er volumutviklingen for nybygging. Der vi tidligere prioriterte det å bygge boliger har våre politikere nå fortapt seg i vindmøller, batterifabrikker og betongkonstruksjoner i milliardklassen uten noen som helst samfunnsøkonomisk verdi. Figuren nedenfor viser utviklingen i boliginvesteringene gjennom årene, nå oppdatert med de siste anslag fra Revidert Nasjonalbudsjett.
Den tykke grønne linjen viser netto investeringer. Et mål på veksten i landets boligkapital, som er ned en tredjedel siden toppen i 2017.
En viktig faktor bak nedgangstidene på slutten av 1980-tallet var at vi da bygde veldig mange boliger. Når etterspørselen ble rammet, fikk da nyboligprisene en dramatisk nedtur. Og da boligbyggingen netto utgjorde fem prosent av BNP fikk nedgangstidene for boligbyggerne store negative effekter for arbeidsmarkedet og etterspørselen etter det å bo.
Denne gang blir det neppe store prisfall på nye boliger, men desto sterkere nedgang i volumtallene. I april i år er igangsettingen av boliger sesongjustert om lag to tredjedeler lavere enn den var ved formtoppen i mars 2022.
Boligprodusentene opplever nå et katastrofeår. Gitt de trange tidene for husholdningene, vil neppe boliginvesteringene reddes av ROT (Reparasjon, Oppussing og Tilbygg). Derfor er det neppe noen grunn til å tro at privat etterspørsel etter håndverkertjenester i høst kommer til å oppveie bortfallet av jobber ved nybyggingsaktivitet.
Dermed er det godt mulig, jeg vil si sannsynlig, at de dystre tallene for boliginvesteringer i RNB (-5,3 prosent i år) er bare så altfor optimistiske.
Husholdningenes gjeld er riktignok høy, drøye 4 000 milliarder kroner, men veksten har siden 2020 vært meget moderat. Gjelden avspeiler en stor rikdom, hvor boligformuen alene utgjør om lag 10 000 milliarder kroner nå i mai. Det er mye forlangt å holde en lavere gjeldsgrad enn det nordmenn flest har.
Det er ikke så godt å si om boligprisene vil stige mer eller mindre enn normalt i kommende år. Men uansett er det ikke noen lett identifiserbare unormal prisutvikling vi har hatt i boligmarkedene de siste 30 år, ei heller noen urovekkende høy gjeldsgrad. Inntektsveksten fremover ser robust ut, gitt Norges sterke statsfinanser.
Mitt tips er at boligprisene vil svinge rundt en trendvekst bestemt av vår lønns- og inntektsutvikling. I så fall vil boligprisene fortsette å stige med 3-5 prosent i årene som kommer. Ikke hvert eneste år, men i gjennomsnitt over tid. Noe sterkere i tilflyttings- enn i fraflyttingsstrøk.
Mangelen på boliger kan imidlertid spille oss et puss i de nærmeste år. Ikke bare er boligbyggingen lav, men befolkningsveksten unormalt høy nå for tida. Dette må derfor bli den nye norske normal:
-prisvekst på linje med husholdningenes inntektsutvikling, men med større fare for at det går en kule varmt om noen år, enn priskrakk.