En sterk april for boligprisene, før volumene trolig tar overhånd

På en uventet finværsdag passer det godt inn med dagens solfylte pristall for boligmarkedet. Priser som må varme de fleste – både boligselgere, langsiktige investorer og banksjefer med mye boligrelaterte utlån.

Ganske så uventet steg boligprisene med 0,5 pst denne måned, (mot min prognose på minus 1,5 pst), med sterkest prisutvikling der jeg trodde de skulle bli svakest – Stavanger & Kristiansand.  

Men ‘ The song remains the same’. Tankeskjemaet blir det samme som det har vært.

Boligmarkedene skal gradvis falle i reelle termer (justert for prisutviklingen) i flere år fremover. Akkurat hvor mye boligprisene kommer ned er usikkert, fordi renteeffekten er sterk. Men uansett rente bør prisene nok ned til at vi får sterke kutt i boligbyggingen.

Et tegn på at overhenget av usolgte boliger er økende nå i april, er at liggetiden for boliger økte fra 52 til 55 dager. Det i en måned da liggetiden normalt går ned.

Gitt fortjenestemarginer på rundt 20 pst for boligbyggerne, må boligprisene falle om lag det samme for å stagge boligbyggingen.

Slik er det i hvert fall i teorien. I mars var imidlertid salget av nye boliger ned kraftige 47 pst, det uten at prisene ga etter. Igangsettingen fortsatte derfor ufortrødent videre.

-Ekke så nøye om jeg får solgt i dag, det jeg har under bygging. Prisene holder seg jo! Det er bare å gå i banken og låne litt mer mens de usolgte boligene under bygging godgjør seg.

……..Slik kan enhver Byggmester Solness bortforklare sitt svake salg nå i vår.

Og det er mange slike i byggebransjen nå. I mars i år var igangsettingen av boliger opp hele 12,4 pst sesongjustert fra måneden før.

Hvorfor holder markedene for brukte boliger seg så godt?

Her tror jeg myndighetenes kraftfulle reaksjon med umiddelbare rentekutt – til rekordlave nivåer, samt sterke finanspolitiske stimuli, har vært avgjørende.

Boligkjøperne beholder troen på at krisen blåser over, med noe svakere vekstutsikter i årene som kommer, likevel uten frykt for renteoppgang.

Trua er spesielt sterk utenfor Oslo. Hovedstaden er faktisk usedvanlig svakt, det eneste større marked med prisnedgang i april (-0,7 pst).

Kan prisoppgangen fortsette? Vel, intet er utenkelig, spesielt hvis finansielle aktører får tak i boliglån på ned mot 1,5 pst boliglånsrente mot slutten av året.

Men jeg er pessimisten blant makroøkonomer. 2021 blir et skuffende år for norsk økonomi. Dette er året da investeringene i næringslivet faller sterkt tilbake. Noe folk flest vil innse når vi nærmer oss jul.

Investeringer i næringslivet vil falle kraftig i tiden fremover.

Oljeinvesteringene var også før krisen ventet å falle i årene fremover, men kuttene blir nå større, og vil komme raskere, med mindre oljeprisen skulle løfte seg markant i nær fremtid.

De fleste nye norske oljeprosjekter krever 40 USD per fat eller mer for å komme seg videre fra tegnebrettet.

Boliginvesteringene vil som nevnt falle (før eller siden) som følge av det svake nyboligsalget vi har sett så langt i år.

Øvrige næringslivsinvesteringer kan rammes av økt pessimisme hos investorer og bedriftsledere. Ingen vil sette i gang hotellprosjekter neste år.

En ting jeg er usikker på er om korona-krisen endrer folks boligdrømmer.

Drømmen er kanskje ikke lenger en luksusleilighet med en liten balkong, nær et trafikalt knutepunkt, slik at du enkelt kan komme til en flyplass.

Med de ulemper som man kun bekymrer seg for når pandemier råder: En plass hvor du må dele trange ganger, heiser og garasjer med naboer du ikke aner hvem er.

Kanskje fremtidens boligdrøm har noe mer landlige karakteristikker. Litt tilbake til sovebyene fra 1970-tallet, utenfor bysentrum?

Det skal bli spennende å se. Får vi en flukt av godt voksne, rike mennesker ut av bykjernene, vil neppe april være den siste måned hvor Oslo er den største skuffelsen når det gjelder boligpriser.