Et bergensk perspektiv på boligmarkedene

Tørt og varmt og breiflabb ute av syne

I går gjorde jeg noe av det liker aller best. Reiste på tur til seminar iscenesatt av ansatte i Eika bankene. Til Bergen bar det denne gang, i mai hvor Vestlandets hovedstad får vist seg frem fra sin beste side. En nydelig kveld. Av og til er jeg på store middager, og daglange konferanser på et flyplass-hotell, men ingen ting slår det å få tale på et seminar snekret sammen av entusiastiske Eika-banker (Denne gang sparebankene Vik, Indre Sogn, JBF og Tysnes) med en hjemmekjær stemning. Nå nær Torgalmenningen i mai. Pinnestoler, pizza og brus i et stinn loftslokale hadde vi, med dårlig ventilasjon på kjøpet. men atmosfæren var fantastisk.

Seansen var i fint selskap med Aktiv Eiendomsmeglings alltids sprudlende energibunt Karianne Amlie, kjent fra TVs Boligjakten. Vår egen boligekspert!
Bergen er et litt interessant case fordi byen står midt i malstrømmen som nå feier inn over norsk næringsliv. En by som har glede av det globale oppsvinget i turisme, godt hjulpet av svak kronekurs. Men også preget av den usikkerhet oljebransjen står ovenfor, og alltids tilstedeværende frykt for at hovedkontorfunksjoner i næringslivet forsvinner over fjellet til Oslo-gryta.

I april i år var det en overraskende sterk prisvekst på brukte boliger i Norge som helhet: 1,8 pst fra måneden før, opp 0,9 pst når en justerer for normale sesongvariasjoner.

Uventede sterke tall, men den største overraskelsen fikk vi nettopp i Bergen, med en oppgang på 2,8 pst fra mars. De første måneder av året er i Bergen, som i resten av landet, normalt årets beste for boligselgerne. Resten av året pleier å være ganske så flatt, noe som også må sies om kongeriket. Før prisenes berg og dal bane i 2016 og 2017, var det for eksempel i 2015 april som markerte en foreløpig topp, med om lag samme prisnivå i 4. kvartal som ved påsketider.

Kan noe lignende skje igjen? Holder prisnivået seg fra april til årsskiftet 2018/2019 vil fasiten for årsveksten i 2018 bli 1,5 pst i pluss.

Normalt setter årets fire første måneder prisnivået for året, hvor fasit for året som helhet avgjøres av mottagelsen de store volumene i senere måneder får. I 2016 var det altfor lite utbud av boliger, i år ser det ut til å bli det motsatte. Det unike med 2018 og 2019 er at i disse år hvor nybygging holder seg rekordhøy, er befolkningsveksten fallende. Prisene på nye og brukte boliger vil over tid med nødvendighet rammes av nybyggingsaktiviteten, hvis det skulle holde seg på et nivå nær det vi så i 2016 og 2017.

Heldigvis for prisene ser det ut til at boligbyggingen nå er på vei ned. I årets første kvartal ble det igangsatt om lag 20 pst færre boliger enn kvartalet før, når vi ser på sesongjusterte tall. Her har man forsøkt å justere for årets tidlige påske som jo falt i sin helhet i mars.

Men lenger ned må boligbyggingen komme, hvis prisnivåene på boliger skal holde seg. Befolkningsveksten ser ut til å bli om lag det halve av hva det var i årene med sterkest vekst i folketallet.

Også her viser Bergen vei. Etter en lengre periode med relativt svak boligprisutvikling har igangsettingen falt kraftig tilbake. 176 boliger ble igangsatt i Vestlandets hovedstad i 1. kvartal i år, bare en tredjedel av hva som ble igangsatt i samme kvartal i 2017. Det er en fornuftig tilpassing fra boligbyggernes side. I 4 kvartal i fjor mistet Bergen netto 122 innbyggere.

En omstilling kan man kalle det. For at dagens prisnivå på brukte boliger skal opprettholdes må trolig boligbyggingen fortsette å falle i det meste av Norge. Rett og slett for å tilpasse byggingen av boliger til Norges langsiktige demografiske behov. Jo mer av denne omstilling som kommer i år, hvor tidene for det øvrige næringsliv er gode, desto bedre.

Som i alle andre næringer er jo prisene på boliger avhengige av volumene som tilbys i markedene. I første omgang vil vi merke den store investeringslysten i nye boliger på husleiene. Husleiene vil falle mest der hvor igangsettingen er altfor høy i forhold til den underliggende befolkningsutvikling. Og jo lavere husleiene blir, desto større fallpotensiale har bruktboligprisene i tiden fremover.