Boligmarkedenes gode start på året – uten at ubalansene reduseres

    Februartallene fra Eiendom Norge er ute, med en for meg overraskende sterk prisvekst på 1,1 pst fra januar til februar.

    En styrke som ser ut til å være konsentrert i markeder som tidligere har fått hard medfart; Stavanger (+1,8 pst) og Oslo (+1,4 pst). Andre byer som Bergen (+0,5 pst) og Trondheim (+0,1 pst) er mer som ventet, i det som normalt er en sterk måned for boligprisene.

    Men boligmarkedene har flere aspekter enn prisene. En kan si at markedene for nye og brukte boliger henger sammen som druer på en klase. Sjekk dagens DN.

    I årets første måneder har vi fått litt motstridende volumtall for nybygging. Der Boligprodusentenes forening melder om en sterk nedgang i igangsetting av nye boliger i januar, viser Statistisk sentralbyrå januartall en liten vekst, men da fra en litt depressiv desembermåling.

    Når det gjelder boligbehovet er det tegn til at befolkningsveksten er kraftig på vei ned. Antall flyktninger fremover vil bli mindre enn før, med om lag 200 nye asylsøkere i både januar og februar, ned fra en månedlig rate på 300 per måned i 2017.

    Regjeringsplattformen til den blå-blå-grønne regjering strammer også inn på mulighetene for familiegjenforening.

    Antall fødsler er også fallende, med ekstremt svake fødselstall for 2017; 56 600 fødsler, mot nesten 59 000 i hvert av de to foregående år.

    I sum er da estimatene for befolkningsveksten redusert: Der vi i fjor hadde en befolkningsvekst på om lag 35 000 mennesker, får vi i år og kommende år, 20 -30 000 flere innbyggere per år. Halvparten av hva vi hadde i årene med sterkest befolkningsvekst.

    Hvis vi fortsatt kommer til å ha 2,1 personer per husholdning i gjennomsnitt, trenger vi da en tilvekst på 10-15 000 boliger per år. Litt ekstra må til for å erstatte det som rives og brenner ned, men motgående har vi det fenomen at mange nye boliger har utleieeneheter i seg. De burde egentlig regnes som tomannsboliger.

    Fortsatt bygger vi 30-35 000 boliger per år, nær det dobbelte av hva demografiske behov skulle tilsi.

    De overflødige nyboligene blir i første omgang veltet over i utleiemarkedene. Vi må regne med at husleiene vil utvikle seg langt svakere enn tidligere. Studentkullene i 2019-2024 blir også om lag 10 pst mindre enn de var i 2015-2018. Med andre ord er vi på vei mot en mangeårige periode med svak utvikling i husleiene, til glede for studenter m.fl., men en ny trend som vil senke avkastningen på det å investere i bolig.

    Vil en svakere utvikling i husleiene gi et boligprisfall på et senere tidspunkt? Ikke nødvendigvis, bare en svakere verdivekst enn vi tidligere har sett. Men kommer rentene opp, kan vi få regelrett prisnedgang på boliger, så lenge boligbyggingen holder seg høyere enn boligbehovene skulle tilsi. Kombinasjonen av skuffende husleieinntekter og stigende renter kan knekke enhver prisoppgang.

    Slik blir boligmarkedenes skjebne fremover, lik den for alle andre varer. Man må unngå å bygge/lage mer enn markedene tåler. I årets to første måneder var prisene på brukte boliger bedre enn ventet, men underliggende faktorer som tilbud og boligbehov skuffet. Det er det tegn til at boligbehovet er fallende, men mer usikkert om boligbyggingen går tilsvarende ned. Uten en sterk nedgang i boligbyggingen i tiden fremover vil utviklingen i husleier og boligpriser forbli svak.