With God On Your Side – NOT

En kommentar til boligtallene for oktober

Jernkansler Otto von Bismarck sa om prognoser at det beste vi kan håpe på er å berøre Guds kappe i det han går i gangene. Og nå tar boliggudene trappa ned. Det vender nedover for boligprisene, og før eller siden også for boligbyggingen. Kanskje burde jeg i Bismarcks ånd stoppe med det? Spesielt fordi tallene ikke er til å stole på.

Hvor mye pris og volum skal falle er uvisst, men ned skal de begge. Må gjøre det, med mindre vi skal ende med for mange boliger i forhold til underliggende demografiske behov i årene som kommer.

Men det er mange tall som kom i dag, og en analytiker som meg, elsker å lage heroiske prognoser. Derfor stopper vi ikke her, men spiler ut det som er en ganske så sannsynlig ferd for våre boligmarkeder i månedene som kommer.

Men først selve tallene. Boligprisene i oktober falt med minimale 0,2 pst på den nasjonale indeksen, selv om nedgang er vesentlig sterkere enn dette regionalt; forstå det den som kan:

Oslo: minus 1,8 pst
Bergen: minus 1,5 pst
Trondheim: minus 1,1 pst
Stavanger: minus 0,4 pst

Kristiansand: minus 0,6 pst
Tromsø: minus 0,9 pst

Det interessante med disse pristall, hvis vi skal ta de regionale tallene for god fisk, er at bygdene rundt storbyene våre ser ut til å gå bedre. Hedmark og Østfold var pluss på måneden. Kan det være en flukt fra de mest hippe, urbane og dyre områdene i kongeriket, til mer landlige omgivelser? Kanskje er det demografisk betinget? Vi har relativt store kull som nærmer seg ruge-alderen, og mange småbarnsfamilier skulle gjerne hatt seg en grønn flekk i tilknytning til hjemmet. Flekker som kan være prohibitive dyre i byenes beste strøk.

Veien videre avhenger av så mangt. Mange nye boliger skal komme til markedet i hovedstadsområdet i både 2018, 19 og 20. Boliger som er solgt på planleggingsstadiet, eller tilhører prosjekter som er kommet så langt at de nesten ikke lar seg stoppe – uansett hvor svakt forhåndssalget blir.

Eiendom Norge tolker tallene i dag ganske så positivt fordi de legger vekt på overraskende positive nasjonale pristall. Selv har jeg mistet troen på at disse gir et riktig bilde, og muligens burde jeg stoppe her. Bare si at dette tror jeg ikke på. Ta en Bismarck, om du vil.

Men hvis vi tar sats på de regionale tallene, er utviklingen egentlig ganske dramatisk. Et veid gjennomsnitt av de fylkesvise tall, vektet med fylkets andel av befolkning, gir minus 0,8 pst på måneden.

Uansett: Utsiktene er ikke gode. Vi står foran en periode med nye fall i befolkningsveksten som følge av at Listhaug & Co strammer til på innvandringspolitikken. Utleie av boliger til flyktninger, en svært så lukrativ geskjeft, vil kollapse, og legge press på leieprisene i mange norske tettsteder. Alle boligene som ble solgt de siste par år skal ferdigstilles i et nedadgående marked med dårligere utleiemuligheter, og fallende bruktboligpriser. Ikke alle av gårsdagens kjøpere hadde tenkt å overta leiligheten de har kjøpt. Mange med salgskontrakt i dag, med overtagelse om et par år, kan bli tvunget til å selge med betydelige tap.

Det beste med dagens marked er at vi fortsatt har høy omsetning. Aktiv Eiendomsmegling hadde en rekordmåned i oktober, og for landet for øvrig var også omsetningen opp fra samme måned i fjor. Oljebremsen lettes og mange næringer går godt. Oslo Børs setter rekorder nesten daglig.

Det er ikke godt å vite hvor det ender for boligmarkedene, men en ting er sikkert: Nybyggingen må komme kraftig ned. Kanskje halveres i en overgangsperiode, fra dagens årlige takt på nær 40 000 enheter. Bygger man for mye i en bygd eller by kan bruktboligmarkedet og stemningen hos nærværende forbrukere og bedrifter forbli depressiv i lang tid fremover.

Lignende tanker har jeg luftet før, med mye motbør fra produsenter av boliger som resultat. Det er til å undres av. Jeg vet ikke hvorfor boligbyggere kjemper for å bygge så mange boliger som mulig. Skulle ikke de drive profittmaksimering? Det ikke noe mål for kioskeiere å sette opp et maksimalt antall kiosker. Deres mål er å tjene gode penger. Her har noen av våre boligbyggere mye å lære.

Mange roper nå på at boliglånsforskriften må skrotes. Imidlertid er det slik at fallende boligpriser gjør husholdningene fattigere i en tid der de øker sine samlede lån netto med i underkant av 200 milliarder kroner per år. Deres finansielle stabilitet blir skjørere for hver måned som går.

Bedre vil det være å kutte rentene i Norges Bank, noe alle sektorer av økonomien kunne hatt glede av. Alternativt bør man gi skatteletter til de sektorer som sliter mest, eller øke de offentlige satsingene i byggebransjen.