La-La Land på Torgallmeningen

Er glad i film, vet du, men også svært så bundet til TV-stolen. Derfor fikk jeg først sett den fantastiske La-La Land, etter at jeg fikk DVD-utgaven i hus, nå i sommer. En forrykende start var det på filmen, noe lavere tempo midtveis, før vi fikk en vanvittig flott slutt hvor hovedpersonen tenker seg et alternativt liv, hvis han bare hadde valgt annerledes i yngre dager.

Kanskje har du tenkt noe liknende om din egne skjebne? Hva ville skjedd hvis du valgte annerledes i russetida, ved høyskolen, eller ved din første jobb?

Det er mangt og meget som kan skje fremover, men det denne bloggen handler om er parallelle scenarier. Scenarier for boligprisene. Rett og slett ulike måter å tenke seg fremtidige virkeligheter for våre boligmarkeder.

Mitt tankeskjema er normalt at den langsiktige trenden for norske boligpriser er om lag som lønnsveksten. Her kan sommerens korreksjon av boligmarkedene forstås som en tilbake vending til trend, og ikke noe verre enn det, etter at ting tok litt av i månedene før og etter årsskiftet.

Og det står jeg på som mitt hovedscenario. I årene fremover vil lønnsveksten trolig ligge på 2-3 pst i de fleste deler av Norge; en trend som før eller senere vil prege boligprisene. Vi skal bare gjennom en konsolideringsperiode først.

Men det er lov å tenke annerledes. Selvfølgelig er det noe skurr med renter, skatter og boliglånsforskrifter, men alt dette er spaker som det dras i for å regulere kortsiktige utviklingstrekk. Spaker som kan dras i motsatt retning etter behov.

Den største egengenererte nedsiderisikoen for boligmarkedene er at boligbyggerne utvikler for mye av feil typer bolig. I disse dager syntes det særlig å være leiligheter som er såpass forseggjorte og derfor kostbare, at de ikke kan forrente seg i det normale leiemarked, som det bygges for mye av. Ikke noe galt med luksus, som peis, balkong, lekre bad og kjøkken, men leietagerne er sjeldent interessert i å betale ekstra for disse attributtene. Det er heller ikke noe galt i at en husholdning som vil bo godt, bygger inn mye luksus, som ikke forrenter seg. Men denne type objekter er mer sårbare for prisnedgang, enn de som egner seg bedre for utleie.

Det er også leiligheter det er lettest å bygge for mye av. Man setter i gang med å bygge når man har forhåndssalg på 30-80 pst, alt avhengig av hvor risikovillig utbyggeren er. For eneboliger og rekkehus derimot er det som oftest enklere å bygge smått om sen, i takt med salget av den enkelte bolig.

Nedsiderisikoen er dermed i hovedsak betinget av faren for overinvesteringer, og da spesielt for det øvre sjikt av leilighetsmarkedene. Men bare boligbyggerne besinner seg, og ikke turer frem som Byggmester Solness i LSD rus (noe vi dessverre ikke kan utelukke), bør den langsiktige nedsiderisikoen for boligprisene være begrenset.

Oppsiderisikoen, og da ikke i form av noen få prosentavvik, men mer et helt nytt nivå, må bygges på at det kommer helt andre typer kjøpere inn i det norske marked. Litt artig er det i dag å lese om amerikaneren som nylig var på Hurtigrutetur til Bergen. Her hoppet an av og gikk på boligvisning. Historien sier at han bladde opp 18,5 millioner kroner for en leilighet på Nordnes. En artig sak, men også tankevekkende.

Det er jo nettopp utenlandske rikinger som har drevet opp prisene i byer som Hong Kong, London, Barcelona, Paris, Sydney, Melbourne, Vancouver og Toronto. Jeg sitter med siste Monocle, et tidsskift for de ultra-kule av oss, (pluss en og annen forsoffen makroøkonom), hvor redaksjonen foretar sin årlige kåring av verdens beste byer å bo i. De nordiske hovedsteder kommer alle høyt opp på listen. København er verdens sjette beste by, mens Oslo havner på 25nde plass. Det annerkjente konsulentselskapet Mckinsey trekker i sine analyser frem Bergen og Trondheim som byer med stort globalt potensiale.

Det er usannsynlig, men sletts ikke utenkelig, at verdens voksende hærskare av milliardærer før eller siden kaster sine øyne over Norden, og kjøper noen boliger som kan komplettere samlingen de har fra før. Da kan ting virkelig ta av, nesten som i La-La Land.