Boligmarkedenes famlende forsøk på normalisering

Det siste året har norske boligmarkeder vært preget av unntakstilstand. I fjor høst startet en sterk prisoppgang, trolig hjulpet av investorers spekulative fråde, som ble avbrutt ved påsketider i år av en uventet og sjeldent sett prisnedgang. En prisnedgang som fortsatte i sommerukene.

Juli-tallene fra Eiendom-Norge viser en prisnedgang på moderate 1,2 pst fra måneden før, men fortsatt opp 4,8 pst fra samme måned i fjor. Størst nedgang så vi i Oslo & Bærum med en nedgang på sterke 2,8 pst i juli isolert, gitt et usedvanlig høyt transaksjonsvolum. Best gikk det i juli for Moss med marginale minus på 0,3 pst.

Volumene får for liten oppmerksomhet, men har mye å si for prisutviklingen. På kort sikt, tenk høstmåneder og de første ukene av nyåret, er det tilbudet av bruktboliger på FINN som er tilbudssiden.

Den virker å være unormalt stor, nå ved utgangen av sommeren. Tilbudet er normalt på sitt minimale i de første dagene av august, men i år ser det ut til at tilbudet er stort og økende dag for dag. I hvert fall hvis antall annonser på FINN.no er tilbudssidens sannhetsvitne.

Det er litt feil å si at Oslo er verstingen på overskudd av boliger. Med 4000 annonserte boliger i Rogaland, 2500 tusen i Agder, og 3000 i Hordaland, er tilbudene her større enn i Oslo & Akershus (5000), målt per capita. Det altså, hvis en legger annonsene på FINN.no til grunn.

Det er imidlertid i hovedstaden at prisveksten har vært mest unormal. Den siste måneds nedgang er bare for en normalisering å regne. Fortsatt er prisene i hovedstaden langt høyere, 6,4 pst, enn de var i samme måned i fjor.

Stavanger og Bergen falt begge med 1,2 pst siste måned, etter lang tids overskuddstilbud. På året er fortsatt Stavanger opp 1,3 pst, mens Bergen er flatt.

Bruktboligmarkedene våre kommer til å ha en udramatisk konsolidering det neste år, hvis bare tilbudet av nye boliger går ned.

Etter mange år med for lav boligbygging sett i relieff til sterke befolkningstall, har boligbygging nå tatt av. Dessverre akkurat i det demografiske faktorer svikter: Antall fødsler, innvandring, og vigsler faller alle tilbake i det boligbyggingen skyter fart til rekordhøye nivåer.

Antall igangsettinger inklusive konverteringer av næringsbygg, ligger og duver på en årlig rate på 40 000 enheter, der befolkningsveksten tilsier et løpende behov på 25 000 til 30 000 enheter.

Kommer ikke volumene her ned, eller innvandringen skyter ny fart, er det fare for at boligprisene kan lide i årevis fremover. Også når det gjelder nybygging er det et landsdekkende fenomen at det bygges mye nytt og eksklusivt.

Huff a meg! Men hvis boligbyggere har stålkontroll på tilbudet, og ikke bygger boliger som er usolgte, kommer nok den neste fase av boligmarkedenes normalisering til å dreie seg om kraftig nedgang i igangsettingen av boliger.

I en verden hvor folk er rasjonelle, vil nok boligprisene i det meste av landet kunne stabiliseres på nyåret, etter 2-5 pst prisfall i høst. Om noen år bør de kunne stige med normale 2-3 pst pa.

Men da forutsatt at boligbyggingen ikke bli for heftig.