Boligåret i 2016 var et år for rekordbøkene.
Året da boligprisene slapp taket med lønnsveksten, og tok av. Normalt skal jo boligpriser og lønninger vokse noenlunde i takt. Men ikke i fjor. Fasit for året ble 8,3 pst prisvekst for boliger i kongeriket. Det i et år hvor lønnsveksten var rekordsvake 2,2 pst, med klar nedgang i kjøpekraften for folk flest.
Ikke bare var boligprisveksten sterk, den hadde klare virkninger på husholdningenes adferd. Spareraten i husholdningene falt med om lag 4 prosentpoeng fra 10 til 6 pst av samlede inntekter. Deres netto gjeld økte med nær 170 milliarder kroner. Hadde ikke så skjedd, ville trolig BNP- og lønnsveksten vært enda lavere enn bunnoteringene vi så.
I sum var 2016 året da boligpriser ble en viktig drivkraft i økonomien. Mange nordmenn bruker nå boligen sin som en minibank, med kontantuttak etter behov.
Interessant nok er det færre som snakker om boligboble i dag enn det var for et par år siden, den gang da prisene gjennomgående var langt lavere enn de er nå. Likevel er det verdt å merke seg at på de fleste parametere er boligmarkedene mer sårbare enn før:
- Prisnivået er rekordhøyt, og godt over byggekost (eksklusiv tomt) i det meste av hovedstadsregionen.
- Avkastningen av å drive utleie er trolig neppe mer enn 2-3 pst for de heteste boligene i Oslo. Langt lavere enn det vi ser i andre europeiske hovedsteder.
- Renteeffekten er trolig uttømt, da boliglånsrentene i gjennomsnitt neppe blir lavere i år, enn de var i 2016.
- Igangsetting av boliger ligger nå skyhøyt over tidligere nivåer; 35 000 enheter i årlig rate.
Likevel er det ikke gitt at boligmarkedet kjølner med det første. I hvert fall ikke i hovedstadsområdet.
Vi kan få samme vekst som i fjor, all den tid det er en vedvarende ubalanse i Norge. Ikke i rentene og ikke nødvendigvis i prisene av i dag, men en ANNEN TYPE ubalanse. En uro som kan fortsette å gi hopp i prisene der uroen er størst.
Det som er urolig er vår befolkningspolitikk, innebefattet distrikts-, urbaniserings- og flyktningpolitikk. Befolkningen er i bevegelse, og et eller annet sted vil det tyte ut.
Bolignød er blitt et moteord i boligpolitikken, som om det var mangel på husvære i Norge. Men er det virkelig slik som det var i Betlehem for 2000 år siden, at folk som ikke har nok penger henvises til stallen?
Boligmangelen i Norge må settes litt i perspektiv. Norge med sine 5,3 millioner mennesker er omtrent like stort som Japan, hvor det bor over 100 millioner. Det er tusenvis av tomme boliger i Norge. Fine boliger som folk ikke har insentiver til å bo i.
Faktum er at bolignød i Oslo, og andre byer i Norge, henger sammen med overskudd av boliger andre steder. Steder der befolkningen er fallende. Ta året 2015, hvor befolkningen økte med 0,9 pst. Tettstedene steg med 1,4 pst det året, mens resten av landet hadde en nedgang på 0,5 pst.
Med andre ord: Ingen bolignød i byen uten nedgang i periferien. Burde vi ikke gjøre noe med det?
– Det er uunngåelig med sentralisering, vil mange politikere si. Men er det virkelig en sannhet? Veldig interessant er det at alle politikere tar sentralisering for gitt. Ingen foreslår radikale tiltak som skal kunne snu flyttestrømmen. Merkelig egentlig. Spør du politikerne om trivielle spørsmål som ulvejakt eller bensinpriser, får du engasjerte innlegg og opphetet debatt. Distriktenes fremtid derimot?
Nei du, her det ikke så mye å si, gitt.
Her er kramgode forslag: Flytt Storting, Norges Bank og Finanstilsyn ut av Oslo. Gjør noe som monner!
Kanskje det er nettopp utflytting av deres arbeidsplasser som trengs for å få en ny giv i våre eliter? Ikke opplagt at politikken blir skadelidende av å flytte ut på landet, og få nye perspektiver. Stortinget kan ta med seg hele regjeringskvartalet. I digitaliseringens tidsalder kan saksbehandlere egentlig jobbe hvor som helst i Norge.
Det er også godt med plass i verden. Men vi ønsker ofte å hjelpe folk fra ulike land ved å flytte dem til Oslo Sentrum. En hovedstad som var for liten fra før av. Men ingen tvinger oss til slikt. Vi trenger ikke ta imot flere flyktninger til fire-fem millioner kroner per stykk i langsiktige kostnader, enn det vi har behov for, og boliger til.
Tenk om vi ga Hellas, Italia, Libanon eller Jordan fem millioner kroner per flyktning. Wow da ville de ha fått det bra. Eller ble flinkere til å flytte dem rundt i Norge – der ingen kunne tru at nokon ville bu.
Det er slik boligmangel oppstår. Unødig sentralisering, både av våre egne, og av andre folks, landsmenn.
Politikerne ønsker i valgåret 2017 å hjelpe til, ved å gi utsatte grupper støtte til å kjøpe seg inn i dagens overopphetede boligmarked. En politikk som bare heller bensin på boligbålet. Alle de pussige tiltak som foreslås for å hjelpe enkelte grupper kjøpe seg inn, vil bare forsterke kjøpepresset i et allerede stramt marked. Bare husk: Offentlige innkjøpere trumfer de private budene etter eget behov – og det uansett pris.
Ingen kan være i tvil: Med urbanisering og plassering av nødtrengende mennesker i Oslo Sentrum, så er det egentlig ingen grense for hvor høyt boligprisene her kan gå. Det er millioner av mennesker som har behov for norsk omsorg.
Det er først når du tar innover deg at hoveddriveren av boligpriser er ubalanser mellom vår bygningsmasse og vår befolkningspolitikk at du ser potensialet for en ny dobling av boligprisene i hovedstadsregionen.
Disse resonnement kan tolkes som at jeg er svært negativ til å utvikle en ny by med mange folkeslag. Sletts ikke. Oslo av i dag er på alle måter en langt mer spennende by enn den jeg vokste opp i. Det er fordeler og ulemper med alt. En isolert kultur er en døende kultur.
Det eneste jeg gjør er bare å påpeke at hvis vi velger å fortsette som vi gjorde i fjor, må vi også regne med at boligprisene fortsetter å stige. Litt uavhengig av renter, og av veksten i arbeidsfolk sine inntekter.
Med sterk vekst i folketallet til hovedstadsregionen vil boligspekulasjon forbli en folkesport. Og år om annet vil spareraten til husholdningene falle i det folk belåner sine stigende boligverdier stadig hardere. Mange vil tjene mer på å bo enn på å jobbe, og leve deretter.
Vi har prøvd det før, sist i årene rett før finanskrisen.
Lykkes vi bedre denne gang?