Regjeringen ønsker å se på boligmarkedet når de kaller inn til konferanse nå til uken. Lykke til!
Utfordringen er å ta på alvor de grunnleggende drivkrefter i boligmarkedene.
Den absolutt enkleste modellen jeg vet om for å forstå boligprisutviklingen er fra en seminaroppgave Jens Stoltenberg skrev. Det var på 1980-tallet at jeg sleit 12 timer om dagen for å få en middels laud, samtidig som jeg så vår fremtidige statsminister noen få timer i uka på lesesalen, vel på vei mot toppkarakterer og politisk suksess. Sånn kan det gå. Han hadde en fabelaktig evne til å forenkle.
Og i boliganalysen som i så mangt annet er det enkleste ofte det beste!
Besvarelsen av oppgaven ‘Hva bestemmer bruktboligprisene?’ er en to-trinns modell. Hvor du først ser på hva som bestemmer husleiene, eller boligkostnaden ved å eie (omregnet til månedlige beløp sammenlignbare med en normal husleie for tilsvarende bolig). Tanken er at det å eie og leie er noenlunde i vater, i hvert fall for de delene av boligmarkedene som modellen har størst relevans for. I trinn to finner man ut hva disse husleiene er verdt.
La oss se på boliger hvor du får hundre tusen kroner netto ved å leie ut. Dette kan være en ett-roms på fineste Frogner i Oslo, en villa på landet, eller en gård på fjellet. Jo mere vedlikeholdskostnader du har på bygget, desto vanskeligere er det å drive med overskudd. Derfor gir ikke nødvendigvis store tungrodde praktboliger høyere kontantstrøm til eieren, enn det et bittelite krypinn i hovedstaden makter.
Kan man da ikke bare bygge mer? Slik at husleiene, utleiers inntekter og dermed verdien av boligene faller. Jo, det er fint tiltak. Men det er lenge siden vår offentlige sektor drev med slikt. De private som skal tjene penger, vil gjerne bygge, men deres volum avhenger av hva de får lov til.
Og det er sammenheng mellom volum og kvalitet. Masse småleiligheter i blokk, med dårlige tekniske standarder får opp volumet, men skaper ustabile og konfliktfylte bomiljøer.
Et annet grep er å stoppe tilflyttingen til de store byene. Slutter du å ta imot innvandrere løser boligproblemene i hovedstaden seg selv. På den annen side tar du da også livet av mang en bygd og småby rundt det ganske land. Steder som er helt avhengige av innvandring for å kunne opprettholde bosetningen.
Det er også mulig å flytte folk ut av byen. I vår digitale tid er det ingen grunn til å holde store statlige institusjoner i hovedstadsområdet. Ti-tusenvis av boliger i Norge står tomme. Kjører du en time ut av de store bysentra får du tomt gratis av en smørblid ordfører.
Flytt statlige arbeidsplasser som Storting, regjeringskvartal, muséer, tilsyn og Norges Bank ut av byen. De få renteendringer vår sentralbank gjør i løpet av en ti–års periode kan de få til hvor som helst i Norge. Absolutt hvor som helst.
Men uten utflytting, altså med fortsatt urbanisering, og med innvandringen , vil boligbehovene i hovedstaden bare øke. Derfor kan man regne med at husleiene her vil holde seg fint. De vil trolig ikke bare være konstante, men også stige.
Uhyre viktig er det at husleiene kan påregnes å øke år om annet. Husleien blir da en realinntekt som vil være beskyttet mot, eller kompensert for, fremtidig inflasjon.
Hvordan skal vi verdsette noe slikt?
Vel, da må vi i bruk en neddiskonteringsfaktor. Hvilket bringer oss over på andre fase av modellen. Hvordan skal en realinntekt på 100 000 kroner verdsettes? Og her er det ikke nominelle renter, men realrenter du skal bruke som nediskonteringsfaktor.
Småleiligheter i byene med sikre leietagere blir da som realrenteobligasjoner å regne.
Og hva har skjedd med prisen på realrenteobligasjoner? I senere år har de gått til himmels fordi realrentenivået er blitt minimert. Derfor burde, alt annet like, prisen på boliger gjøre det samme. Noe de da også har gjort. Ikke bare i Oslo, men i de fleste europeiske hovedsteder.
Og sterkest boligprisvekst får vi naturlig nok der hvor det meste av eiekostnadene er kapitalutgifter. Typiske småleiligheter med lave felleskostnader og lite vedlikeholdsbehov.
Så her står vi. Boligpriser har steget i takt med at realrentene har falt. Dette er en engangseffekt. En universell sak.
Skatteeffekter kan påvirke regnestykket. Og i store deler av Norge har vi boligskatter, som bidrar til å dempe prisene, men de er små og få i hovedstadsområdet. Derfor skal en ikke undres over at boligprisene i Oslo-regionen gjør det skarpest. Boligskatter og kommunale avgifter er gjennomgående lavere i hovedstaden enn i resten av kongeriket. I Jens sin modell, vil dette bety at en bolig med en kontantstrøm før skatt på 100 000 kroner i Oslo bør verdsettes høyere enn en bolig som gir tilsvarende beløp ute i distriktene.
Muligheten for å hjemme bort formuesskatt bidrar også med noen tusenlapper i året hvis du kjøper de riktige objektene. Fjerning av arveavgift har forsterket denne effekt. Fordeler rikingene arv på barna ved å gi dem hver sin leilighet, så kan besparelsen for familiens samlede skattetrykk bli betydelig.
I sum kan en si at vi har et skattesystem som favoriserer kjøp av småleiligheter i hovedstaden til alle familiens medlemmer.
I det lange løp betyr ikke fattigfolks tilgang på kreditt noe som helst for boligprisene, og er da heller ikke et element i Jens sin modell. Altså det påvirker ikke prisene, men det betyr selvfølgelig mye for de som rammes. Kall det en ekstra skatt, som vi utligner på fattige unge nordmenn, slik at den samlede finansielle stabilitet kan ivaretas.
Litt komisk er det hvordan godt voksne politikere vil stramme inn for å beskytte SIN finansielle stabilitet. De unges finansielle planlegging derimot kan legges i ruiner. Vel, hvorfor skal dagens unge ha det godt. Se bare her hva vi over 50 vokste opp med!