Finanstilsynets nye sett av forslag til innstramninger i bankens boliglånspraksis (www.finanstilsynet.no/no/Artikkelarkiv/Pressemeldinger/2016/3_kvartal/Finanstilsynet-foreslar-innstramminger-i-boliglansforskriften) innbyr til en redegjørelse for norsk penge og kredittpolitikk i lys av et regime med historisk lave renter.
Utviklingen i den forventede prisen på lån
Ved inngangen til dette årtusen ble det innført et inflasjonsmål for Norges Bank. Målet på 2,5 pst ble satt litt høyere enn i våre naboland fordi en ønsket å systematisk øke bruken av statens oljepenger. En prosess som i en markedsøkonomi fungerer ved at statens budsjettbalanse gradvis svekkes, og skjermede næringers andel av økonomien øker på bekostning av utekonkurrerende næringer, blant annet ved hjelp av at det innenlandske prisnivå stiger mer enn i våre naboland.
En normal rente for pengemarkedet kunne etter at målet ble innført bli liggende mellom 4- 5 pst. De første 2,5 pst skulle ta høyde for inflasjonen, resten var realrenten, eller den reelle avkastning på dine sparte midler.
Målet ble beholdt etter den globale finanskrisen i 2008, og etter det voldsomme oljeprisfallet i 2014 og 2015. Dette til tross for at våre naboland i disse år fikk systematisk lavere inflasjon enn de hadde før krisene. Og dermed systematisk lavere inflasjon enn antatt da inflasjonsmålet ble utformet.
Om vårt inflasjonsmål har vært upåvirket av utviklingen ute har ikke våre renter vært uanfektet. Tvert imot har Norge redusert sin rente markert. Også de fleste anslag på hva renten i gjennomsnitt kommer til å bli på lang sikt, den såkalte ‘normalrenta’, er justert ned.
En nedgang som må forstås utelukkende som endring i realrentekomponenten gitt at innenlandske inflasjonsforventninger skal holdes minst like høye som før.
Og nedgangen i realrenten er stor. I hvert fall for de av oss som tror på inflasjonsmålet. Baserer du dine investeringer på at dine lånerenter blir liggende på der du kan binde 10-års renten på boliglån, om lag 3 pst over tid, vil du forvente å betale om lag null i realrente etter skatt, forutsatt at du legger dagens norske inflasjonsmål til grunn.
Husholdningenes tilpasning til et regime med null i forventede realrenter etter skatt
Overgangen fra positive, til minimerte forventede realrenter etter skatt, vil selvfølgelig prege publikums vurderinger av sine ønskede investeringer og gjeldsgrad.
Sett at du har en gammel bolig, båt og bil med et samlet reparasjonsbehov på 100 000 NOK per år. Når de forventede realrentene etter skatt faller ned mot null, vil en enkel betraktning av kontantstrømmer, tilsi at du kan ha uendrete ventede kontantutlegg hvis du selger det gamle, kjøper nytt, og tar på deg mer gjeld. Ja, du får høyere renteutgifter hvis du øker gjelda di kraftig, men dette kan mer enn oppveies av lavere vedlikeholds- og driftsutgifter bare nyinvesteringene er fornuftige nok.
For hytteinvesteringer kan man gjøre samme regnstykket. En hytte til 2-3 millioner kroner kan forrente seg, hvis du erstatter tilstrekkelig mange gjestedøgn på hotell, med hytteferie.
Det samme kan en si om humankapital. For mange studieretninger, men selvfølgelig ikke alle, er det en klar sammenheng mellom antall studieår og ventet livstidsinntekt. Og jo lavere rente du bruker til å neddiskontere fremtidige arbeidsinntekter, desto mer lønnsomt blir det å studere lenger, med større gjeld som resultat.
Oppsummert er det helt naturlig at husholdningene ønsker seg en langt høyere gjeldsgrad hvis de baserer seg at deres forventede langsiktige realrenter etter skatt skal forbli nær null, enn de ville ha da realrentene var høye.
Den årlige kredittveksten, som myndighetene fokuserer på, forteller oss egentlig bare hvilket tempo husholdningene holder for å nå sine nye optimale gjeldsnivåer.
Boligmarkedenes tilpasning til et regime med minimerte realrenter etter skatt
Det er mange forskjellige måter å analysere boligprisene på. En mye brukt versjon er å se på boligers verdi i forhold til dets potensiale som utleieobjekt.
I slike regnestykker blir boligens verdi lik summen av neddiskonterte inntektsstrømmer fra det å drive utleie. Et objekt som ligner på en realrenteobligasjon utstedt av en privat kreditt. Boligen må sammenlignes med en realrenteobligasjon, ikke en vanlig fastrente obligasjon, fordi nettohusleier stiger noenlunde i takt med inflasjonen. I hvert fall for de objekter som er enklest å leie ut.
I tråd med denne modellen bør da småleiligheter i store sameier, hvor rentekostnadene er store relativt til andre kostnader, stige i pris når de forventede realrentene etter skatt faller.
Og stiger bruktboligene nok i pris, kan de utløse nybygging, som tidligere ikke var lønnsom. I siste instans hjelper de privat konsum og BNP-vekst hvis de går nok opp.
Men dette er og blir engangseffekter som fases ut jo nærmere likevekt boligpriser og gjeldsgrad kommer. Altså de nye likevektene som de minimerte realrentenivåene forårsaker.
Hva kan Finanstilsynet oppnå ved sine reguleringer
Det er som nevnt tre variable i regnestykket til den forventede realrente etter skatt og dermed til husholdningenes ønskede gjeldsgrad:
- Forventet inflasjon, både pris og lønn
- Skatt
- Rentene
Intet av dette kan påvirkes av banker eller Finanstilsynet. Tilsynet kan selvfølgelig bremse tilpasningen til nye likevekter, ved å stogge kredittveksten, men over tid vil folk flest nå sine gjeldsnirvanaer.
Rike mennesker, er upåvirket, og vil naturlig tilpasse seg det nye regimet for realrenter med å øke sine bruk av konsum-, bolig-, hytte- og humankapital.
Finanstilsynet kan da heller ikke påvirke det langsiktige ønskede likevektsnivået for normale husholdningers gjeld, eller påvirke nivåene hvor boligprisene tilpasser seg. Men de vi ramme de av oss som har lav inntekt og liten egenkapital
Den viktigste effekt er fordelingseffekten. Hindre fattige mennesker fra å optimere sin gjeldsgrad etter eget forgodtbefinnende. For de fattige kan Finanstilsynet her ta på seg en patriarkalsk, og umyndiggjørende rolle.
Det å hindre fattige fra å tilpasse seg optimalt i kredittmarkedene har noen positive side. Unge nygifte i Stavanger ryktes å ha ikon-bilder av Finanstilsynets Morten Baltzersen ved peisen, som takk for at han stengte dem ute av boligmarkedet rett før det smalt.
Ved å holde fattige husholdningers gjeldsgrad nede reduserer man risikoen for at de havner i et finansielt uføre, men man må også erkjenne at man reduserer deres ønskede tilpasning i mange markeder.
For velutdannede skilsmissebarn på Oslo øst har reguleringene vært en katastrofe. De kan spinke og spare men kommer seg nok aldri inn i hovedstadens boligmarked.