I årets første måneder er det normalt lite til salgs, da selgere vil avvente våren for å få frem boligens rette kvaliteter. Spesielt de som har hage vil gjerne vente til krokusene blomstrer før de avholder visning.
Men påsken er nå forbi, våren er i anmarsj, og boligmarkedet skal normalt våkne ved en regelrett bølge av boliger som skylder inn over de fleste markeder i Norge, med dempete priser som resultat. Men boligmarkedene i mars 2016 viste en overraskende sterk utvikling.
Jeg anbefaler alltid boliginvestorer å selge før påske og kjøpe når restlageret av sesongens usolgte boenheter dumpes, i juli, og etter høstsesongen, i desember.
Boligselgerne glemmer at boligmarkedet er en skjønnhetskonkurranse. Det er nesten bedre å selge i kalde januar, hvor det er få andre objekter å konkurrere med, enn å vente til det store utbudet hvor alle boligene er pimpa med velstelte hager, kakeosende kjøkkener og spylte gårdsplasser. Ja, din bolig tar seg bedre ut i mai enn i februar, men det gjør nær sagt alle andre boliger også!
Særlig langs vår gullkyst er det grunn til å frykte at det blir vel mange boliger til salgs i tiden fremover. I år kan det bli annerledes i hovedstadsområdet, det ser jeg, men i Stavanger er det allerede mer enn 800 boliger til salgs; opp 50 pst fra samme tid i fjor.
Men påsken var tidlig i år, og et sulteforet kjøpesterkt publikum som har blitt stimulert av rentekutt, bø opp prisene i det ganske land. Ikke for det, salgene ser ut til å ha vært selektive. Selv om det i Oslo-området er unormalt få boliger til salgs, er det mange steder langt større utbud enn normalt. Hvilket tyder på at prisene ikke har så mye mer å gå på i denne omgang. Og når vårflommen faktisk setter inn, kan prisene falle tilbake der hvor boligtilbudet går utover sine normale elvebredder.
I mars var som nevnt i sum boligprisene overraskende sterke, med en oppgang på 1,9 pst fra måneden før, og opp 5,6 pst fra samme måned i fjor. Prisoppgang ble det målt i det meste av kongeriket selv om kriserammede Stavanger (+0,4 pst for måneden), naturlig nok var svakere enn immune Hamar (+2,5 pst).
Selv tror jeg det også må ha vært et selektivt marked i mars hvor noen få, svært så attraktive objekter fikk gleden av heftige budrunder, slik at det også internt i byene må ha vært en god del variasjon. Men det skal ikke underslås at også jeg ble overrasket over hvor sterk oppgangen var.
Omsetningstallene var imidlertid markert lavere enn før, noe som må sees i sammenheng med den tidlige påske, som altså i år i sin helhet falt i mars. Lavere omsetningstall enn normalt tilsier en viss forsiktighet med å tolke tallene. Enn så lenge velger jeg å tro at prisene mange steder vil falle tilbake utover våren.
Fremover vil markedene få drahjelp av et stadig lavere rentenivå. De beste boliglånsrentene er allerede under 2 pst, men vil trolig gå videre ned hvis Norges Bank fortsetter å kutte rentene. Vårens lønnsoppgjør, med null i sentrale tillegg bør roe nervene i sentralbanken, og tillate nye rentekutt. Samtidig er lave lønnstillegg en utfordring for boligmarkedene, hvis de angir en ny trend for husholdningenes inntekter – noe de later til å gjøre. Norge har allerede et av verdens høyeste lønnsnivåer, og det blir vanskelig å tøye denne kostnadsulempen i en tid hvor det er overkapasitet i mange næringer.
I sum kan vi derfor vente både dårlig nytt (lav inntektsvekst) og godt nytt (ekstremt lave renter) i lang tid fremover. Det er viktig å ha to tanker i hodet samtidig. Ja, det blir svært så billig å låne penger, men du bør være forsiktig med å ta på deg for store forpliktelser. I årets lønnsoppgjør ble det gitt null i sentrale tillegg. Det ser dessverre ut til bli noe nær det normale i årene som kommer.
Etter at boliglånsrentene blir minimerte, og det vil trolig skje i løpet av året, er det grunn til å regne med at prisveksten ebber ut. Prisene kan bare ikke fortsette å øke raskt, hvis inntektsutviklingen forblir svak.