Da er vi her igjen. Uten Banzai-rop i lufta, uten gullblad på sushien, men tro det eller ei, japanske boligpriser i Tokyo er nær gamle høyder – når en måler prisene i norske kroner.
Ja, boligprisene i det meste av Japan er desimert.
Hva liv som måtte finnes i Japans boligmarkeder er konsentrert i storbyene, og prisene stiger desto nærmere du kommer det himmelske keiserpalasset i sentrum av Tokyo. Og her, midt i det som fortsatt er en av verdens travleste metropoler, er det fortsatt fullt mulig å bruke hundre millioner norske kroner på en leilighet.
Ja, fallet i boligpriser har vært enormt, men stigningen i yen-kursen har vært svært så sterk. I norsk regning er derfor japanske boligpriser høyere enn du skulle tro. Med andre ord har det ikke vært noe boblesprekk i Tokyos boligmarked, hvis en regner boligprisene i internasjonal valuta.
Her er tre japanske lærdommer for norske boliganalytikere.
For det første viser japanske erfaringer at boligprisene i det lange løp avhenger av næringslivets lønnsomhet. Det er næringslivets ved og vel som avgjør den langsiktige inntektsutviklingen i samfunnet. Inntekter som måles i internasjonal valuta.
Nei, japanere er ikke forbikjørt av andre land, men de har måtte tilpasse seg til en vanvittig stigning i valutakursen. Fra et nivå på 360 mot amerikanske dollar i de første etterkrigsår, har kursen steget til 78 i skrivende stund.
Det er faktisk ganske imponerende at Japan fortsatt hadde overskudd i sin utenrikshandel så sent som i 2010.
I år ser det imidlertid ut til at valutakursen er blitt for sterk. Nye og økende underskudd i utenrikshandelen indikerer at næringslivet sliter. BNP falt trolig i årets tredje kvartal, og da er trolig også boligprisene snart på vei ned.
Den andre lærdom for nordmenn er at en faktisk må skjele litt til hva prisene er i felles valuta. I norsk regning har boligprisene steget med omlag 8 pst det siste året, men målt i euro er prisoppgangen nesten 15 pst. I et Europa hvor boligprisene er fallende er årets norske hopp ganske fantastisk. Dette kan neppe fortsette i samme tempo.
En skal derfor være forsiktig med både å spå sterk prisvekst på norske boliger og en stadig sterkere kronekurs i et stagnant Europa. Et fallende nivå på norske boliglånsrenter vil trekke boligprisene noe opp i tiden fremover, men veksten fremover blir forhåpentligvis bare halvparten av hva det er i år. Sterkere vekst enn dette kan vise seg å være lite bærekraftig.
Et siste poeng er hovedstadsfokuset. Også vi er i ferd med å få en usunn hovedstadspsykose – alt av storsatsinger må være innenfor bompengeringen i Oslo. Japan kan kanskje ikke unngå dannelsen av metropoler, når drøye hundre millioner mennesker skal fordeles på et landområde på størrelse med Norge. Vi trenger derimot ikke lage et nytt Tokyo.
Norge med sine fem millioner sjeler, må kunne klare å ta i bruk mer av landet enn vi gjør i dag. For undertegnede ser det imidlertid ut som om Oslo, og dets boligmarked, blir litt mer lik Tokyo for hver dag som går. Litt unødvendig spør du meg.