Overinvesteringer eller inflasjon?

Når jeg holder foredrag om de evigvarende lave rentene, merker jeg at en del av blådressene tar frem mobil-telefonen for å engasjere seg i viktigere ting en mine foiler; vg.no, eiendomssøk og candy crush!

De, og mange med dem, har allerede bestemt seg for at økonomien av i dag fungerer sånn noenlunde som før, med renter som stiger og faller med kapasitetsutnyttingen i samfunnet.

Det er såre enkelt: Når det er gode tider i USA, er det bare et tidsspørsmål før økte dollarrenter smitter over på Europa med stigende renter også her hjemme som resultat.

Men som nevnt i forrige ukes blogg er jeg rentefatalist. Tror ikke på noen markert europeisk renteoppgang. Ikke i år, neste år eller før 2100. Deretter er jeg imidlertid åpen for at det kan komme noen økninger.

Hva skyldes forskjellene mellom de som tror på en ‘normalisering’ av rentenivåene, og de av oss som tror at vi forblir nær null i nominell rente?

Vel, det er som alltid flere faktorer bak et samfunnsfenomen:

1) Dragkraften fra amerikanske konjunkturoppganger og dets renter er mindre enn før, spør du meg. EUs samlede økonomi er tross alt på størrelse med den amerikanske, og veksten i USA er god, men fortsatt i underkant av 3 pst – ikke de høye nivåene amerikanerne hadde på 1980-tallet.
2) Det er Euro-rentene ikke USD rentene som er de relevante for Norges Banks rentesetting.
3) Hvordan går det med Euro rentene? Euro-området henger ikke godt sammen. De svakeste land tåler ikke nevneverdig høyere renter i sentralbanken enn de -0,4 pst som er der i dag. Italia, Hellas, og Portugal har alle systematisk fallende (og aldrende) befolkninger i dag. I 2100 antas befolkningen i disse land å være 15-20 pst lavere enn i dag.

Dermed er det duket for et scenario som er ganske så alternativt til det sentralbankene og våre største banker spår.

Uten renteheving i Frankfurt kan verden fortone seg annerledes også for det norske kredittmarked: Evigvarende minimerte Euro-renter.

Vel, kanskje dette scenario, som er den logiske implikasjon av de tre overnevnte postulater – evigvarende rente nær null i Frankfurt – er så sært at du klør etter å spille Candy Crush, men her er hva det betyr for Norge.

Hvis kronekursen er følsom for størrelsen på renteforskjellen mot Euro, kan da heller ikke norske renter stige vesentlig, uten at EURNOK skyter fart.

Derfor forblir også norske renter minimale i overskuelig fremtid, hvis vi skal ha håp om å stabilisere kronekursen nær dagens nivå.

Hva skjer så?

Det som skjer, er det vi finner i alle andre økonomier som har hatt for lave renter for lenge: Gode tider- for gode tider – avler overinvesteringer, som i sin tur skaper deflasjon på et senere tidspunkt.

Deflasjonsimpulsen kommer via husleiene som utgjør om lag en femtedel av konsumprisindeksen. Faller husleiene med om lag ett prosentpoeng i årlig rate, en nedgang fra veksttakten på dagens 1,5 pst per år, vil
det bidra med en halvt prosentpoeng i lavere KPI-vekst i det endringen skjer.

Men boligmarkedene er lokale. Nedgangen i husleier vil ramme ujevnt. Der det bygges mest vil det også kunne bli sterkest nedgang i husleier, og etter hvert i inflasjonsjusterte boligpriser.

Dette er en annen måte å tenke på enn den klassiske:

‘Renta skal så mye opp at boligprisene faller’.

Nei, renta kommer aldri markert opp! Derfor vil nærsynte investorer overinvestere til det blir for mye av det gode. Med lav eller ingen kapitalavkastning på boliger som resultat.

Har det skjedd før?

Ja, visst. I den voksende metropol Tokyo har rentene vært nær null lenge, bare så altfor lenge. Overinvestering i bolig har imidlertid holdt prisnivået for boliger på et behagelig lavt nivå, 40-50 000 kroner per kvadratmeter.

Bygger du for mye av noe vil det alltids kunne falle i pris. Alltid uansett.