På ferie i Paris for noen år siden tok jeg den obligatoriske svingen innom Louvre for å se Mona Lisa. Sto lenge i kø for å se kanskje verdens kanskje mest berømte maleri. Et maleri jeg aldri har forstått genialiteten til.
-Hva er det du flirer av? Spurte jeg henne da jeg kom fram.
I min siste blogg diskuterte jeg i hvilken grad deler av boligmarkedet er i det såkalte Ponzi-stadiet av konjunkturene. Den store økonom Hyman Minsky definerte dette stadiet som:
En tid hvor den løpende kontantstrømmen av mange investeringer ikke dekker dets utgifter. Man blir avhengig av verdistigningen på aktiva for å oppnå lønnsomhet. Et stadium som sies å ofte forekomme nær toppen av gjeldsdrevne kredittsykler.
Idéen til Minsky var at de fleste oppganger starter som sunne og friske før det hele tar av med gjeldsfinansiert oppgang, som ikke stopper før de finansielle strikkene i næringslivet og husholdningene strekkes for langt.
Så hva skjer med kunstsamlere som ikke får den verdistigningen på malerier, aksjer og eiendommer som de er avhengige av?
Når inntektene ikke strekker til for å betale renter, starter en guffen nedstigning fra konjunkturtoppens svimlende høyder. Malerier, aksjer og eiendom rammes av selvforsterkende verdifall etter hvert som stadig flere tungt belånte investorer tvinges til å selge unna sine aktiva. Fall i formuesverdier vil etter hvert påvirke investeringer og konsum negativt og tvinge hele økonomien over i lavkonjunktur.
Det er vanskelig å vite hvor store deler av aksje- og eiendomsmarkedet (om noe i det hele tatt) som er i Ponzi-sonen. Det finner vi først ut av etter at konjunkturene har snudd, og nedstigningen begynt.
Min prognose (for hva det er verdt) er at boligprisene vil flate ut resten av 2021, og ut neste år, selv uten rentehevinger fra Norges Bank. Argumentet mitt er at svake utleiemarkeder trekker verdivurderingene ned, mens moderat lønnsvekst oppveier det tapte.
Hvis store deler av boligmarkedet i dag er avhengig av vedvarende nominell verdistigning (altså i Ponzi-land), vil imidlertid en slik stabilitet gradvis smuldre opp etter hvert som hardt pressede boligeiere selger unna sine investeringer. Kanskje fordi deres långiver øker deres rentepåslag i frykt for at boligverdier kan rase. Slik kan de tyngst belånte av oss oppleve stigende boliglånsrenter selv om Norges Bank holder seg i ro.
Tre grunnleggende spørsmål bestemmer om nullvekst i boligprisene fremover er en stabil likevekt:
- Hvor mye av aksje- og eiendomsmarkedet som har negativ konstanstrøm
- Hvor sterk belåningen er
- Hvor sårbare låntagerne er for økning i kredittpåslag
Tiden får vise. Og det kan godt hende at året 2021 blir en syretest for boligmarkedet, hvor vi får svar på alle tre spørsmål.
Et viktig moment er hvor god økonomi folk ellers har. Kunstsamlere flest sitter godt nok i det til å tåle mange år uten verdistigning på sine samlinger. Men så er da også de færreste kunstkjøp lånefinansiert.
Det kan også godt tenkes at selv om mange boligeiere er avhengige av verdistigning på bolig i dag, klarer de å endre på sin livstil og kanskje også tære på annen finansformue, slik at de slipper å selge unna i et stabilt boligmarked.
Opp gjennom århundrene har verdien på Mona Lisa svingt. Men dets verdi øker fra den ene generasjon til den neste.
Slik vil det trolig også være for boligmarkedene. Boligen din vil ganske sikkert nå nye prisrekorder. Om ikke i din levetid – så ved senere generasjoner.
Derfor blir egentlig utfordringen til alle boligeiere å rigge sin privatøkonomi, slik at de slipper å være avhengige av stigende boligverdier.
Hemmeligheten er å holde en moderat livsstil, ha rikelig med langsiktig finansiering, og makte å ta en stoisk holdning til hyppige advarsler om nært forestående krakk og krise.
Om bare folk makter å holde seg i ro gjennom noen måneder i sommer og høst med uventet svak prisutvikling på boligmarkedene, går dette bra. Er det alt for mange som er avhengige av kortsiktig prisstigning til å kunne sitte gjennom med boligen sin, får vi imidlertid en selvforsterkende nedadgående prisspiral i deler av våre boligmarkeder utover høsten.
Bare tiden vil vise om boligmarkedet tåler en utflating i boligprisene.
På lang sikt vil imidlertid boligprisene fortsette sin langsiktige vekst.
Mona Lisa, og de fleste boliger, lever evig. For dem er det nok kun et spørsmål om tid før nye prisrekorder nås.
Tid har da også Mona Lisa nok av.
Det er kanskje derfor hun smiler så lurt?