Alt kan skje. Det må være lærdommen av fjorårets koronasjokk.
Derfor skal jeg også være forsiktig med å spå noe som helst, men heller bruke denne bloggen til å fortelle om alt som kan skje. Uventede positive scenarier hvor boligprisene i det meste av Norge når nye rekorder (vi har tross alt et stykke igjen til verdenstoppen), og selvfølgelig nedsidescenarier.
Boligmarkedet som (uventet for meg) slår alle rekorder i år kan med fordel analyseres ved hjelp av legendariske Herman Minskys kredittmodell:
I den første fasen av konjunkturoppgangen driver det meste av næringslivet med gode nok marginer til å dekke både renter og hovedstol på sine lån, med något attåt til aksjonærene. Sunn næringsdrift.
I den andre fasen er kostnadsveksten sterkere enn inntektsveksten og bedriftene blir ikke lønnsomme nok til å betale avdragene, bare renter.
I den tredje fase drives verdiene og kostnadene så høyt at bedriftene hverken klarer å betale renter eller avdrag. Dette er den såkalte Ponzi-fasen, oppkalt etter pyramidespillets moderne far, storsvindleren Charles Ponzi.
Mye av moderne makro er samtaler om svingninger rundt en eller annen normal trendvekst. Men som vi lærte i fjor kan også det helt uventede skje, og begreper som ‘trend’ og ‘normal’ mister sin mening. De blir bare illusoriske begreper som økonomene klamrer seg til, som spebarn til mammas bryst.
Alle som driver i eiendom er optimister. Men nettopp fordi man har klokkertro på fremtiden, bør man sjekke hvilken fase ens egne investeringer er i og ikke lure seg selv.
De prosjekter som en selv definerer til å være i Ponzi-fasen bør man overvåke nøye. Og i hvert fall unngå å gjøre som Ponzi, som tok ut utbytte selv om det hverken var penger nok til rente, avdrag eller bevaring av hovedstol.
Når jeg tenker tilbake på mine utleieleiligheter i unge år, var de nær sagt alltid i grenseland til Ponzi. Disse boligene var helt ok, men ganske så slitte. Boliger som den unge lovende makroøkonom Andreassen hamret og snekret i sene kveldstimer. Uten at verdiene nødvendigvis økte så mye av den grunn!
Husleiene på den tid var lave og rentene høye. Avdrag hadde jeg ingen mulighet til å betale.
Nu går alt så meget bedre – hevdes det.
Men i makro er det bekymringsfulle utviklingstrekk. Husleier er mange steder fallende, samtidig som kostnadsveksten skyter i været. Norges Bank truer med å ‘normalisere’ renten og boligbyggingen er i dag nær rekordhøy. Det til tross for den norske befolkningen under 65 år i fjor falt for første gang siden 1986. Året som markerte overgangen til Ponzi-fasen i boligmarkedet vårt på slutten av 1980-tallet.
Norges Bank må passe seg. Boligkrakket på slutten av 80-tallet i Norge var et resultat av en whiplash i pengepolitikken hvor vi først fikk et totalt frislipp i kredittmarkedet, etterfulgt av den strammeste pengepolitikken noensinne i norsk historie.
Det siste årets boligprisvekst er dels drevet av den raske rentenedgangen i fjor – fra halvannen til null prosent – på få uker. En like rask ‘normalisering’ av rentenivåene vil neppe gi et 90-talls krakk i boligmarkedet, men boligprisene vil kunne tape mye av det de vant i fjor.
I mine egne prognoser har jeg alltid lagt til grunn en typisk kontantstrømmodell hvor boligprisene stiger i takt med husleieveksten – alt annet like. Nå som husleieveksten er nær null, er det da også min prognose for resten av året og inn i fremtiden inntil husleiene begynner å stige igjen. Nullvekst i boligprisene er og blir min arbeidshypotese.
Et rausere mål er å bruke inntektsveksten i husholdningene som kontantstrøm, slik man gjør i Revidert Nasjonalbudsjett. Men også her kommer kontantstrømmer til kort:
Det er imidlertid tegn på at stadig større deler av det norske boligmarked med nødvendighet må ha migrert fra sunne tilstander til Ponzi-land. Det er som sagt umulig å gi noen sannsynlighet for et direkte fall i boligprisfallene, ei heller hvor mye det kan falle, men boligprisenes fallhøyde har definitivt økt det siste året, nær sagt uansett hvordan du regner på det.
Her er et scenario (med ukjent sannsynlighet for å inntreffe) som du bør tenke på. Hva hvis alt som er i Ponzi-land skulle kollapse, og det samtidig?
Bitcoin, gull, frimerker (som jo alle er uten kontantstrøm og dermed reinspikka Ponzi), de delene av aksjemarkedet som også er i Ponzi-land, og de mest absurd prisede boligene. Uhell kommer sjeldent alene som vi vet. Alt gruses samtidig som besteborgerlige, ytterst moralske økonomer får gjennomslag for sine kramgode idéer om både økte eiendomsskatter og ‘normale’ renter.
Ting er tross alt aldri så ille at ikke moralister kan gjøre dem verre…
Og på vei ned skal jeg love deg at mange anstendige mennesker kommer til å godte seg over at spekulantene endelig fikk svi!
Det var noe slikt som skjedde i Tokyo på begynnelsen av 1990-tallet. De som kjøpte Ponzi-aksjer, skjelte til de enda mer vilt prisede medlemskap i golf-klubber, som likevel var billige i forhold til keiserpalasset. Japanerne skjønte ikke at alt var feilpriset.
Selv tør jeg ikke gjøre annet enn å tviholde på min kontantstrømsmodell når jeg spår hva som kommer til å skje. Med denne metodikken kommer jeg sikkert til å fortsette å bomme på boligprisene. Noe jeg har et avslappet forhold til.
Et avslappet forhold til prognosefeil nettopp fordi: Alt kan skje!
Det er tross alt den viktigste lærdommen av fjorårets koronasjokk.