I en travel hverdag er det deilig å ta pauser i arbeidet. Pauser hvor jeg kan drømme meg bort ved å bla litt i diverse nettsteder. Og hvorfor ikke kombinere det nyttige med det behagelige ved å titte på lekre boligannonser.
Så det er hyggelig å surfe litt på det amerikanerne kaller ‘property porn’. Flotte boliger som ligger ute på nettet med lekre bilder. Vi har alle en herregårdsdrøm, og selv om jeg er blitt for gammel til å realisere noe slikt, er det gøy å bla saaakte igjennom de lekre bildene som kommer med prospektet fra Aktiv Eiendomsmegling for eiendommen Bauker.
Kapteinsgården Bauker med adresse Øverbygdsvegen 2074-2078 er en fredet naturperle som ligger 500 m.o.h. i Østre Gausdal, en halv times kjøring nordvest fra Lillehammer, like ved Peer Gynts Rike.
Men få strakser senere, drømmer jeg om en annen tilværelse, det å sitte i et av mine mange ekstremt elegante byantrekk, og gjøre meg klar for operaen. Drømmer at jeg sitter i min Arne Jacobsen stol, nyter utsikten over Oslo havn, og funderer på hva slags smak Nespressoen skal ha i kveld.
Begge drømmer koster det samme: Om lag syv millioner kroner.
Bauker er imidlertid på nesten 1000 kvadratmeter med innendørs svømmehall , mens drømmen på Sørenga rommer bare 65 kvm. Boligdrømmene har også ulike forventninger til verdiøkning. Der en må regne med å tjene gode penger på Sørenga-leiligheten det neste år, ligger det an til en mer usikker verdiutvikling på prakteiendommen nær fjellheimen.
Hvordan kan jeg være så sikker?
Det har med renten å gjøre.
Der leilighetens utgifter i hovedsak er rentebetalinger, er det vedlikehold og drift som drar husholdningsbudsjettet ved herregården. Får vi en sterk rentenedgang, og det later vi jo til å få, så vil rentekostnaden i kroner kunne falle like mye for begge boligene. Men som andel av samlede bokostnader vil nedgangen bli mye større for leiligheten ved Operaen i Oslo, enn for vedlikeholdstunge Bauker.
Norge som helhet kan vente seg om lag 5 pst høyere boligpriser i det kommende år, med noe sterkere vekst for leiligheter enn for eneboliger. Og sterkere vekst i hovedstadsområdet enn i Rogaland hvor de trolig vil fortsette å falle. Det siste år har boligprisene i Rogaland falt med 5-6 pst, og tilsvarende fall ventes i det nye år. De lave rentene hjelper også i oljeland, men altså ikke nok til å hindre nye prisfall.
Også utviklingen i senere år kan forklares av renten. Skal en tro de ferske boligpristallene fra Eiendom Norge steg prisen på eneboliger med 3,6 pst i året til desember i fjor, mens verdistigningen for leiligheter var 6,1 pst i samme periode.
Fra begynnelsen av 2014 til i dag har de beste rammelån til boligformål falt fra om lag 4 pst til 2,5. For et boliglån på 5 millioner kroner blir nedgangen i renteutgifter på 75 000 kroner. Og faller de ytterligere ett prosentpoeng er det nye 50 000 kroner å spare, alt dette før skatt.
Derfor er det ikke til å undres over at leilighetene langs fjorden det siste året har skutt i været, mens verdien på vedlikeholdstunge boliger, hvor renteeffekten er langt mer marginal, ikke har steget på samme måte.
Det er nettopp fordi renten antas å fortsette å falle i 2016, mens vedlikeholdskostnadene bare vil stige, at vi kan være sikre på at dyre småleiligheter vil gjøre det bedre enn selv de vakreste herregårdsdrømmer. Slik må det bli så lenge rentene fortsetter å falle.
Også eneboliger og herregårder får glede av lavere renter, men prisveksten på Bauker vil også avhenge av at noen faktisk realiserer sine boligdrømmer. Ikke bare dagdrømmer slik jeg gjør.
Fra 2017 er det imidlertid vanskelig å se hvordan rentenivåene skal kunne falle så mye mer, og da vil prisveksten mellom eneboliger og leiligheter ligne seg ut. Boligdrømmene på landet vil holdet tritt med hovedstadsområdet.
Drømmebolig, svømmebolig, kan du si – i forakt! Det er bare dagdrømmende makroøkonomer som har tid til å gjøre annet enn å fokusere på de boligene som gir litt større plass i et liv preget av tidsklemme.
Og i makro er det riktig det. Det er nettopp de effektive boligene som ser ut til å gjøre det best i dagens marked. Vi ser moderne rekkehus med gangavstand til med meste som vinnerboligen – helt uavhengig av renter og konjunkturbildet for samfunnsøkonomien ellers. Boliger for folk flest, ikke for oss drømmere.
Amerikanske undersøkelser viser at nettopp ‘folk flest’ føler et sterkt stress ved utstrakt pendling. Boliger som gir deg kortere reisevei til alt (jobb, fritid, skole og shopping), kan gi livet ditt et par ekstra timer i døgnet, sammenlignet med de som ligger utenfor allfarvei. Lavere blodtrykk får du på kjøpet.
Regionale forhold vil også bety mye. Mange områder vil rammes av oljenedturen. Langs beltet fra Kongsberg til Molde er det mangen by, bygd og grend, som vil merke at oljearbeidere ikke lenger skal ha store boliger som er dyre i drift. Her blir det mange BLING-boliger fulle av andre menneskers spennende drømmer til salgs for en billig penge. Legge merke til det du, når du er på visning. Hvilke drømmer de som eier boligene har, eller hadde, i sine velmaktsdager. Man kan lære mye om mennesker ved å gå på visninger.
I sum er det lett å se hva vinnerne i boligmarkedene vil være, i det kommende vanskelige år for norsk økonomi, hvor renten forventes å fortsette å falle til minimerte nivåer: Praktiske, lettstelte boliger som gir beboerne mulighet for et tidseffektivt liv. Var de kostbare i fjor, vil de dessverre stige til høyere nivåer i år. Lavere prisvekst vil det bli for boligene utenfor allfarvei, med mindre det finnes også mange andre nordmenn, enn undertegnede, som drømmer om et liv på Bauker.
Selvfølgelig skal en være bekymret for oljebransjens utfordringer, Og dets effekt på boligmarkedene. I Rogaland ventes det som sagt moderate prisfall.
Imidlertid må en ikke miste av syne hvor billig det er blitt å eie sin egen bolig. Hver million du har i et normalt boliglån koster deg et par tusenlapper i måneden. Dermed koster det ikke mer i årlige utgifter å bo anstendig, enn det å eie en fin bil. Og det før en hensyntar at boligverdier gjennomgående bør stige i årene som kommer.
Langt mindre boligprisvekstvekst enn før altså, men opp skal de.