The fog of housing

‘The fog of war`er et uttrykk generaler bruker når valg må tas, i det situasjonen på slagmarken er uoversiktlig.

Og heller ikke boligkjøperne kan vite hvordan ståa nå er. Eiendom Norges prisindeks som kom denne uke var mer egnet til å forvirre enn å oppklare utviklingen på boligmarkedene våre. Der de lokale indeksene pekte mot marginale prisfall i store deler av kongeriket, viste den nasjonale indeks et hopp på 1,2 pst.

Kommentatorer flest, meg inkludert, bruker de lokale indeksene som sannhetsvitne, men det er unektelig noe pussig med den store forskjellen mellom den nasjonale fasit, og summen av de regionale indeksene.

Problemet med å vite hvor markedet er, er imidlertid mere grunnleggende, fordi både tilbudssiden og kjøpermassen er uklare.

Ta tilbudssiden. Det begynner å bli så vidt mange boliger til salgs at det ikke er opplagt hva den gjennomsnittlige prisen som skal klarere markedet, kan være. Størst er endring i hovedstaden der det på denne tid i fjor, var kun 14 dager mellom annonsering og salg. En salgsperioden som er doblet, og som trolig vil stige ytterligere nå som nye objekter velter inn i markedet i unormal høy takt.

Nyboligsalget er det heller ikke lett å bli klok på, da anekdoter forteller om betydelige priskutt og spekulativ igangsetting av prosjekter som ikke makter et fornuftig forhåndssalg. Anekdoter som benektes på det sterkeste av boligbyggere selv.

Arbeidshypotesen må da bli at vi ved inngang til høsten har et boligmarked som har en tyngre tilbudsside enn normalt. Usikkerheten ligger i om vi kan stole blindt på regionale tallene. De viser et fragmentert, men svakt bilde.

Også på lang sikt er tilbudssiden vanskelig å vite noe om da det ikke er lett å bli klok på utbyggere flest. Produsenter i andre bransjer driver gjerne profittmaksimering og er raske med å holde tilbudet på det nivå som maksimerer profitten. Utbyggere er skrudd sammen på en litt annen måte.

De er litt som fiskere, som er besatt av fiskebasillen. Fiskere jobber gjerne hardt, og tjener mye penger, slik at de kan ta med familien til et luksuriøst feriested. Men ikke lenger etter at familien er installert ved bassengområdets solsenger, vil de ut å fiske med stang og snøre. Kan liksom ikke la vær.

Boligbyggere er også ivrige i faget, det å bygge er jo skikkelig gøy!

Det er utbyggerens egen adferd som i dag er den største trussel for balansene i boligmarkedene i ulike deler av Norge. Boliginvesteringene, selve bygging med mørtel, stein, tre og metaller, er om lag 30 pst høyere enn normalt.
Rekordmange boliger bygges, akkurat i det befolkningsveksten snur nedover. Drøye hundre kommuner har fallende befolkning, og med mindre boligbyggingen her går ned, vil prisene falle. Utbyggerne bedyrer at de ikke setter i gang før de har solgt det meste i sine prosjekter, men jeg har også hørt mange rare fiskehistorier opp gjennom årene.

I de store byene er det også fare for at det bygges for mye. Det mest sårbare segmentet er der det bygges mest: luksusleiligheter. En utvikling Oslo har til felles med London og New York.

Luksus er her definert som leiligheter som er for forseggjorte, og dermed dyre, til at det lønner seg å ha dem i utleie. Negativ kontantstrøm ved utleie er en svøpe, som får eierne til å søke salg, bare kassa blir tom nok.

Det tryggeste segmentet av markedet er der det bygges relativt lite, familieboliger i sentrale strøk. Det er også her det er lettest å tilpasse farten i utbygging til den underliggende etterspørsel. I motsetning til bygging av leiligheter, kan du i prinsippet la være å bygge eneboliger, inntil du har solgt dem.

Men også etterspørselssiden er uklar. I de siste månedene er det tegn til at barnefamiliene flytter ut av hovedstaden. Med sterkest prisvekst i populære boområder hvor det er god logistikk. Drammen med én prosentsprisvekst i august var en av vinnerne.

På Vestlandet er oppgangen bredere, etter noen vanskelige måneder. Sogn og Fjordane måles til pluss 1,2, mens Bergen viste overraskende sterke 0,5 pst denne måned. Sammenstilt med positive konjunkturbarometre for næringslivet tyder mye på at verste er over for Vestlandet i denne omgang. Fremover blir nok faktorer utenfor vår kontroll, som oljepris og kronekurs, avgjørende for boligetterspørselen i denne regionen.

Rogaland falt som ventet med 0,4 pst. Hittil i år er salget i volum opp 10 pst fra samme periode i fjor. Bare utbyggerne her kan tøyle seg er det håp om balanse i markedene også her om en stund, bare oljenæringen får blomstre.

I Norge nord for Værnes er bildet ganske stabilt. Hverken priser eller utbygging tok helt av i våre fire nordligste fylker. Størst usikkerhet er som alltid knyttet til Tromsø, hvor prisene er høyst og nybyggingen mest volatil. Også her må utbyggerne unngå å bli for euforiske hver gang det er tegn til bedring i markedet, for at markedene skal kunne stabilisere seg.