Skal en tro media er vi på god vei fra gårsdagens ‘krise med boligoverskudd’ ,via dagens normalisering, til morgendagens ‘krise med boligunderskudd’.
Men mangel på attraktive bomiljøer skiller seg ut som et tidløst problem.
Vi gamle gubber kan ikke lage ‘kule’ bomiljøer for alle som ønsker å bli litt fine på det. Noen vil si at det ligger i deres natur at slike steder er små og få. Alle kan jo ikke pretendere å være boheme og i hvert fall ikke samtidig. I beste fall er det en fase i livet for de fleste av oss.
La oss ta et større bilde på boligmarkedet gitt at det er så mye rare forslag på avveie.
Først tilbudssiden. Det bygges nå om lag 2 000 boliger i måneden i Norge. Nettotallet er nok lavere gitt at noe rives, mens annet konverteres til fritidsbolig.
Håndverkeren har heller ikke så mye annet å holde på med. Reparasjon og oppussingsarbeidet har også blitt vanskelig all den tid folk har mindre å rutte med, også til oppussingsformål. Samlete boliginvesteringer (nybygg + oppussing) antas i år å havne på om lag 180 milliarder kroner hvorav 100 er kapitalslit og rivningsaktivitet. Dette er langt lavere enn i tidligere år.
Hva kan dette skyldtes?
Norsk boligbygging skjer i dag i regi av private aktører som trenger et regnestykke som viser forventet overskudd før de kan få byggelån i banken. Politikere må ta det innover seg at grunnen til at det ikke bygges nok i privat regi er at det ikke lønner seg.
Måten man får lønnsomhet på er ved å øke prisene på nybygg tilstrekkelig mye til at boligbyggingen kan få seg et realt oppsving. Men ‘vanlige folk’ har dessverre ikke råd til å betale mer enn de gjør i dag. Stadig vanskeligere vilkår for profesjonelle utleiere gjør at også de slutter med utleie av boliger. Dermed stopper boligbyggingen opp.
Husleieveksten vil trolig gå til himmels allerede neste år, noe som gir hele samfunnet en uønsket bølge av inflasjon. En bølge så sterk at det blir problematisk for Norges Bank å kunne senke rentene nevneverdig.
Sosialistiske politikere kan selvfølgelig velge å droppe lønnsomhetskravet og bygge på statens (les skattebetalernes) regning, men av en eller annen grunn kvier de seg for å gjøre slikt. Derfor blir det bare med klaging med hyttede never i luften, og skriverier i avisen.
Etterspørsel etter boliger følger i hovedsak demografiske endringer. Når du er ung, kan du bo trangt bare du er i nærheten av mange andre på din alder. Men så blir du to, tre og fire. Noen enda flere. Hvorpå boligbehovene økes motsvarende og mange vil ut av bykjernen. Deretter fortsetter årene å gå. Etter at ungene flytter ut kan det være greit å ha noe mindre å stelle med. Rett og slett få en enklere bolig som ikke krever for mye rengjøring og vedlikehold, men da vender man gjerne tilbake til bykjernen.
I sum antas den samlede etterspørsel etter boliger å stige fremover om lag med husholdningenes inntekter, i hvert fall så lenge boutgiftenes andel av samlet forbruk holder seg konstant (i dag på om lag 20 prosent). I motsetning til de fleste boliganalytikere liker jeg derfor å bruke lønnsutviklingen som deflator for boligprisene. Skal boligprisene i år ha samme realverdi (deflatert med norsk lønnsutvikling) som i 2016 bør boligprisveksten havne på 10 prosent for desember 2023 til desember 2024, noe som da også er mitt anslag.
Så selv om lønnsutviklingen er på linje med boligprisveksten, er det mange som klager på at boligprisene er urimelige høye. Dette har selvfølgelig noe med rentene å gjøre, da Norges Bank har satt opp sin foliorente fra null til 4,5 prosent i løpet av få år.
Men det har også noe med geografi å gjøre. Unge arbeidstagere ønsker å bo sentralt, spesielt hvis de er single. Unge kvinner fra hele landet svermer til de delene av storbyene hvor deres frender bor. Bydeler som Grünerløkka i Oslo er svært så populære. På Furuset, som er bare noen T-bane stopp unna, er det derimot de færreste enslige unge kvinner som vil bo.
Også i nabogrendene Lindeberg, Ellingsrud og Haugenstua er det mange rimelige boliger til salgs.
Når Eiendom Norge bekymrer seg for at unge sykepleiere ikke har råd til å kjøpe bolig i Oslo er det underforstått at det er utenkelig for disse kvinnene å bo i enkelte deler av hovedstaden.
Politikernes problem blir da i et nøtteskall hvordan skape flere spennende bomiljøer for unge kvinner som det er trygt å ferdes i. Det hjelper jo fint lite å gi folk lavere renter eller skatteletter gitt at det uansett ikke er nok kule boliger til dem alle.
Men hvordan skape flere bomijøer som er like attraktive for de unge som Grünerløkka er?
Det er og blir det umuliges kunst. Jeg har holdt foredrag om behovet for å gjøre bygde-Norge mer lik Løkka, noe tilhørere flest, og da spesielt bygdekvinner, tar seg nær av. Bygda vil ikke bli det nye Løkka. En kunne også ha investert tungt nær mine hjemtrakter, men dette er tema politikere kun tar opp i valgkampens hete.
Politikere av alle slag vil også selv helst jobbe og utfolde seg på kveldstid nær hovedstadens paradegater. Derfor blir de fleste av deres aktiviteter lagt i gangavstand til Karl Johan.
På sett og vis er dagens boligmangel umulig å løse før flere ungdommer (eller rikspolitikere) vil bo i strøk med rurale kulturverdier. Det ser dessverre ut til at både bønder og kontorister på Aker Brygge ønsker å holde på et evigvarende kulturelt skille mellom det urbane og det rurale.
Det er antagelig ikke noe å gjøre med den uendelige klagesang fra ungdommen og deres politiske støttespillere når det gjelder boligprisene i ‘kule’ boligområder. Kule bomiljøer må ungdommen selv skape ved sine egen aktiviteter.
Men de trenger reisverkene som skal gi rom for deres livsutfoldelse. Hvilket bringer en tilbake til hovedutfordringen av i dag: hvordan bygge flere boliger med et utgangspunkt der det ikke lønner seg å bygge nytt?
Et problem som kommer til å bli stadig mer betent jo færre boliger vi bygger og jo mer politikere nøyer seg med å hytte med nevene og rope ut at verden er urettferdig.