Boligmarkedene har i år slått om fra å være preget av stigende priser og høy igangsetting til betydelige prisfall, som i sin tur gir massive kutt i produksjonen av nye boliger. Dette mye takket være Norges Banks dramatiske rentehopp. Norges Bank har i år påført oss en real svinesykel! Vi får nå et midlertidig tilbakeslag i boligmarkedene, både i pris og volum, som før eller senere vil gi grunnlag for almen mangel på moderne boliger, med sterk fremtidig prisvekst som resultat.
De årlige boliginvesteringene i modne vestlige samfunn svinger rundt et nivå på om lag fem prosent av nasjonalinntektene. Svingninger som blir store når sentralbankene blir utagerende med sin rentesetting. I USA nådde boliginvesteringene en topp under den såkalte ‘boligbobla’ i 2005-2006. En boble som fikk oppdrift av lavrentepolitikken til den amerikanske sentralbanken i kjølvannet av terrorangrepet i New York 11. september 2001. Boligprisene og kredittgivingen fikk løpe løpsk i årene som fulgte.
Da bobla sprakk i 2006 var det amerikanske finanssystemet tilstrekkelig svakt kapitalisert (og regulert) til at bankene hadde lite å stå imot med under den globale vestlige finanskrise høsten 2008.
I tiden etter denne finanskrisen var både boligpriser og -investeringene unormalt lave. Det til tross for at rentene falt til nye historiske bunner.
Boligmarkedene i USA har etter en langvarig periode med tørke i nybyggingen i senere år vært svært så sårbare for sterk prisvekst. Bare etterspørselen skulle få et blaff, samtidig som rentene falt, ville prisene kunne stige ukontrollert. Noe som da også skjedde til gagns under koronaårene 2020-2021.
I litteraturen kaller man slike svingninger for svinesykler. I de år hvor kjøttprisene er høye, avler opp bøndene så mange grisunger at prisene på kjøttet raser året etter. Bare produksjonen har vært lave lenge nok, stiger imidlertid prisene igjen til nye høyder. Noe som utløser en ny bølge av overproduksjon av flesk og bacon, med tilhørende kollaps i prisene som resultat.
Noe av den samme utvikling som i USA, om enn mindre utrert, fant vi i årene 2020-21 i mange vestlige land. Boligprisene steg markert, og byggeaktiviteten tok seg opp, takket være et historisk lavt rentenivå. Nå som renten har gjort et byks, og fremtidsutsiktene for mange næringer er usikre, faller boligprisene naturlig nok noe tilbake. Sverige er nå ille ute. Det meldes i disse dager også om byggestopp i mangt et ferdigregulert boligprosjekt rundt omkring i Norge.
Langsiktig er det noen strukturelle trekk som preger boligmarkedene her til lands, litt uavhengig av dets svinesykler. Sentraliseringen ser ut til å fortsette. Det øker etterspørselen etter boliger i storbyene. Imidlertid er det ikke alle som ønsker ny boligbygging velkommen. Man har i år innført strengere reguleringer for boligbygging både i Oslo og Bærum. Tilbudet av småhus strupes i disse kommuner.
Med både økt etterspørsel og redusert boligbygging ligger det an til at boligprisene bør stige noe mer i hovedstadsområdet enn ellers i gamlelandet. Stige rundt en svingende trend. Hvor amplituden til svingingene i stor grad bestemmes av myndighetene.
Så hva kommer boligprisveksten neste år til å bli?
Boligprisene i Norge faller i disse dager mer enn de pleier å gjøre i førjulstria. Det ligger an til at boligprisene i desember i år vil være litt lavere enn samme måned i fjor. Veksten i de gjennomsnittlige prisene fra i fjor til i år vil da havne på om lag halvannet prosent pluss.
Neste år vil trolig prisene følge folks inntektsvekst. En vekst som blir nær fire prosent. Økte lønninger gir ikke bare økte inntekter, men også økte byggekostnader. Nyboligprisene stiger derfor like mye.
Norges Bank kan selvfølgelig endre dette forløp og gi boligmarkedene større svingninger enn ønskelig er. Heves foliorenten mye vil selvfølgelig boligprisveksten skuffe. Men nå som boligbyggingen stopper opp, og prisene er fallende, har egentlig Norges Bank ingen grunn til å heve rentene.
Norges Bank må tenke litt over svinesyklene i boligmarkedene. Sentralbankens rentehopp må ta æren både for årets nedkjøling og en fremtidig rekyl i prisene. Etter at årets rentesjokk har senket boligprisene, vil mangel på boliger tvinge frem en ny prisgalopp på et senere tidspunkt. Et boligmarked som sultefores med nye prosjekter i år og neste år kan tvinge frem svinaktig sterk prisvekst i årene 2024 og 2025.
Å heve foliorenten nå i desember vil bare gjøre boligmarkedene våre unødvendig volatile i tiden fremover.
From the top:
Tempoet i prisveksten styres altså på kort sikt av svingninger rente- og kredittforhold, mens boligprisene på lang sikt holder tritt med inntektsveksten til husholdningene.
Tror en på at lønnsveksten forblir på 3,5 til 4,5 prosent i årene som kommer, vil nok boligprisene på landsbasis stige med omtrent det samme. Med litt høyere vekstrater – 5-6 prosent – i hovedstadsområdet, så lenge sentraliseringen av befolkningen fortsetter med uforminsket kraft.
Men svinge vil det garantert gjøre så lenge rentesettingen er utagerende. Svingninger som ser ut til å bli unødvendige store.