Boligmarkedenes dilemmaer

En kan alltids diskutere hvor hete boligmarkedene våre er for tida, men en ting er sikkert: Boligdebattene koker!

Siden Christian Kvarts tid har norsk boligutvikling vært resultatet av politiske valg – eller mangel på sådanne. I utgangspunktet er mulighetene er mange. Norge er stort, befolkningen liten og det er mange vakre steder å bo.

Samtlige norske familier kunne ha bodd i eneboliger med epletrehage om det var det vi ville. Alternativt kunne vi ha bygd høyhus, og innkvartert det meste av befolkningen i sentrum av en håndfull norske storbyer. Det som er umulig, er å få nok eneboliger til alle i storbyene.

Så dette er det første av i alt seks dilemmaer: Spredt vs. sentral bosetning. Her er Statistisk sentralbyrås siste prognoser for befolkningen fremover:

Befolkningsprognoser20202050Endring i prosentEndring i antall personer
Viken1241165146948218,4228317
Oslo69349480054015,4107046
Rogaland47989253983712,559945
Agder30723134232811,435097
Trøndelag – Trööndelage46870251657210,247870
Vestfold og Telemark4193964566178,937221
Vestland6365316920338,755502
Møre og Romsdal2652382774454,612207
Innlandet3713853883944,617009
Troms og Finnmark – Romsa ja Finnmárku2433112514893,48178
Nordland241235237418-1,6-3817
  
  
Kilde: SSB (2020)    

Nord-Norge, Møre og Romsdal og Innlandet ligger her dårlig an. Over halvparten av befolkningsveksten i kongeriket frem til 2050 ventes å komme i Oslo og det gamle Viken.

Et annet dilemma er satsingen på bostøtte vs. næringsutvikling. Bostøtte til folk som bor grisgrendt, eller hvor som helst der politikerne ønsker å styrke befolkningsveksten, er den opplagte løsningen, hvis du ønsker at folk skal bo en spesiell plass, i en utvalgt kommune eller foretrukket landsdel. En løsning ingen politiske partier liker. Så her er vi: Den eneste løsningen som garantert gir den ønskede regions- og boligutviklingen er altså utelukket. Næringsstøtte derimot, som ikke virker, er alle politiske partier (og deres sponsorer) forelsket i.

Ta landbruksstøtten. Jo mer investeringsmidler du tilfører sektoren, desto færre gårdsbruk trenger du. En klok næringsutvikling (med større produksjonsenheter) gir dermed effektivisering og befolkningsnedgang. I denne stortingsperioden, med Senterpartiet i regjeringen, vil vi trolig miste 2000- 3000 landbruksbedrifter. Men hadde du betalt folk for å bo på småbruk – ikke for hva de produserer – kunne antall gårder blitt nøyaktig så stort som du ville ha ønsket det.

Der tredje dilemmaet er boligpriser vs boligbygging. Jo høyere boligpriser, desto skjørere blir bankenes finansielle stabilitet. Men høye priser bidrar også til at det blir bygget mer. Dermed er rentehevinger, som er myntet på det å dempe boligprisene, også en måte å redusere boligbyggingen på – med fremtidig boligmangel og unødig høye boligpriser på lang sikt som det endelige resultat.

Vårt fjerde dilemma ligger i hvem som skal få kjøpe. I vår tid lar vi de rike få lov til å kjøpe så mye de vil, mens vi begrenser fattigfolks evne til å låne til bolig, ved hjelp av en streng boliglånsforskrift. Et tankekors da Norges 400 milliardærer kunne kjøpt opp mye av boligmarkedet hvis det var det de ville. Over tid skapes det da nye klasseskiller, som ikke har noe med hvor hardt du jobber, eller hvor godt du gjør det på jobben. Nei, det nye klasseskillet går på om du har myndighetenes tillatelse til å få et fornuftig boliglån! Og kommer du deg ikke inn på boligmarkedet nå, kommer neppe dine barn eller barnebarn inn heller. Med en særs streng boliglånsforskrift gjenoppstår middelalderens leilendingssystem.

Dagens system skaper også et dilemma når det gjelder bruken av markedsmekanismer vs kvoter. De rike får låne så mye , og kjøpe så mye, de bare vil. De fattige stilles derimot overfor kvoter i begge markeder. Da er det bedre å bruke skatt som verktøy for å motvirke uønsket adferd i bolig- og lånemarkedene – for både fattig og rik. Som for alt annet får du da lov til å kjøpe på så mye kreditt, og så mange boliger, som du ønsker. Men låner du for mye i forhold til den inntekt, eller kjøper du for mange boliger, bør du betale mer i skatt.

Det er også en avveining mellom unge og gamle. De unge som har et desperat boligbehov har naturlig nok lav lønn i forhold til de godt voksne, som plukker opp leiligheter som om de var frimerker. En låneregel basert på dagens inntekt diskriminerer de unge som er i startgropen av sin karriere. Det til tross for at de kan være en vel så god kreditt som oss over 50. De har jo en lang karriere med stigende inntekter foran seg. Et dilemma som forsterkes av at Norge har relativt høye skatter på lønn, men lave kapitalskatter.

Alle disse dilemmaene blir stadig mer akutte, nå som Norge har vunnet uventede store energiinntekter. Mange tror at boligprisene nå vil flate ut. Det kommer neppe til å skje. Forsiktige anslag tilsier at Norges handelsbalanse blir 2000-3000 milliarder kroner bedre på 2020-tallet enn vi trodde for bare ett år siden. Penger som før eller siden tilføres husholdningene. Husholdningenes kjøpekraft skal øke markant i årene som kommer.

Det er på tide at Norge får en omforent region-, bolig-, skatte- og kredittpolitikk. Her er mine forslag til løsning av de ulike dilemmaer:

  • Dropp statlige prestisjebygg i de store byer, og stimuler flytting av statsansatte til hjemmekontor i grisgrendte strøk
  • Innfør 100 000 kroner i boligstøtte per år der myndighetene vil ha flere folk, og én million kroner i etableringsstøtte for familier som flytter dit
  • Gi bøndene apanasje knyttet til gården de bor på, ikke investeringsstøtte
  • La folk i etableringsfasen få låne ti ganger sin inntekt, avdragsfritt så lenge de har små barn
  • Innfør en formuesskatt på fem promille av boligens verdi for alle som eier flere boliger
  • Lag et statlig investeringsselskap som kan kjøpe opp boliger i uår, og selge dem ut igjen i perioder med sterk prisoppgang. Slik stabiliseres boligbyggingen over tid.