Boligmarkeder i nytt landskap

Boligmarkedene i Norge starter året med en helt annen hverdag enn vi hadde på samme tid i fjor, eller i tidligere år. Fjoråret ga oss en prisvekst på 8,7 pst og hele 12 pst i Oslo. Dette til tross for at det råder kriser i deler av næringslivet. Mye av økonomien er i dag stengt ned og arbeidsledigheten er høy, men rentenivået er minimert.

Nå ved årsskiftet er det mangel på bruktboliger i pressområder. Prisveksten de siste 12 måneder har vært historisk høy. Særlig relativt til lønnsveksten utmerker fjorårets boligprisvekst seg:

Boligprisene steg med seks pst mer enn lønnsveksten i fjor. En endring som må tas til inntekt for at folk har satset på å øke sitt boligkonsum (med tilhørende gjeldsgrad) ikke bare i fjor, men for årene som kommer.

Flere utviklingstrekk er annerledes enn før.

Sentraliseringen av befolkningen later til å tilta. I mangel av noen effektiv distriktspolitikk og med store prosjekter som igangsettes nå for tida, er det grunn til å regne med presset mot Oslo vil fortsette å øke. Litt rart er det å sitte på hjemmekontor i frykt for virus, og lese om at politikere av alle slag ønsker å sløse bort nye 30 mrd kroner på et unødvendig regjeringskvartal på Norges dyreste tomt.  Midler som vil fortsette å fyre opp under boligprisene i Oslo sentrum. Også fremover vil hovedstadsområdet motta brorparten av statlige satsinger, med en tilhørende flyttestrøm fra resten av landet.

Svak husleievekst blir bare verre i tiden fremover. Husleiene som utgjør en femtedel av samlet KPI, vokser nå med rekordlave 1,2 pst. Men da det blir helt minimal justering av husleiene i år, som følge av meget svak KPI-vekst i referansemåneden november (bare +0,7 pst), vil husleier i år vokse mindre enn før. Og selvfølgelig mindre enn boligprisveksten. Det er lenge siden det å drive utleie var like dårlig butikk som i 2021.  

Lønns- og prisveksten vil forbli lav. I år har folk altfor høye inflasjonsforventninger, blant annet fordi husleieveksten som nevnt ovenfor er fallende. Overskudd av ledige hotellrom, og tomme bord i de fleste restauranter, gir også priskutt i skjermede næringer.

Men kronekursen bidrar også med sitt til lavere prisvekst.

I skrivende stund har krona vår styrket seg med 5 pst fra gjennomsnittet i fjor. En styrking av valutaen som kommer på toppen av fallende nettopriser fra Europa. Biler og andre industrivarer er det store overskudd av i de fleste land. Deres engrospriser for levering til Norge er fallende.

Renta kommer ikke opp. Boliglånsrenter på om lag halvannen prosent later til å være den nye normal for boliglån. En gradvis sterkere kronekurs vil svinebinde Norges Bank i flere år fremover.

Oppsummert kan man si at vi setter rekord på rekord. Norske boligpriser nå er på rekordhøye nivåer akkurat i det veksten i lønningene er rekordlav. En prisoppgang som delvis skyldes at boliglånsrenten også er rekordlav, samtidig som optimismen er noe bort imot rekordsterk hos potensielle investorer.

Det er selvfølgelig vanskelig å vite hvor langt disse rekordene kan tøyes, men for boligprisene sin del er det verdt å merke seg at fallhøyden øker desto større avstanden blir mellom inntektsutvikling og boligprisvekst.

Og ja, boligprisene kan se billige ut i forhold til Bitcoin, men begge deler er nok også preget av en eufori som sjeldent varer lenge.   

De geografiske forskjellene vil fortsatt være store. Og jo større forskjell det blir i prisnivå mellom bykjerner og omland, desto mer fristende blir det å foreta et makebytte.

Selv vil jeg foreslå at folk vurderer å ta profitt på sin dyre sentrumsbolig og heller kjøpe billigere i randsonen til de store byene. Gitt at byene eser utover er det i hvert fall mindre fallhøyde, og større fortjenestepotensial her enn i bykjernene.

For hvem vet når politikere tar til fornuften og slutter å sløse med milliarder i bykjernene våre, og heller satser på distriktene? Det er Storingsvalg til høsten.

Det er også bykjernene som er mest sårbar for at skattesystemet legges om, med større vekt på markedsverdier enn i dag. Slik det er i våre naboland.  

Men som sagt: Enn så lenge, i hvert fall i det herrens år 2021, er det sentraliseringen av den norske befolkningen som preger vår tidsånd. Skattefritak for boligspekulasjon er den gjeldende politikk.

Derfor legger jeg fortsatt til grunn at boligprisveksten i år blir fem pst for Norge som helhet, og åtte prosent for Oslo-området etter en forrykende høst.

Nettopp fordi prisveksten fra i fjor høst preger tallene så sterkt, blir de ofte brukte des-des målingene 4,5 pst og 2,5 pst vekst for henholdsvis Norge og Oslo.

Som sagt: Boligmarkedene i Norge starter året med en helt annen hverdag enn vi hadde på samme tid i fjor, eller i tidligere år. Men nettopp fordi 2020 var et unntaksår i boligmarkedene våre, kan deres fremtidige utvikling også bli svært så annerledes enn normalt. Mye vil avhenge av de valg våre politikere gjør.