Boligmarkedene i 2020: En stormfull reise til blikkstille farvann

På tur til Asia for noen år tilbake, gikk absolutt alt galt på selve reisen. Jeg rakk ikke fly, ble rammet av streik, såkalt Kjos-fast, og endte opp med et langt dyrere hotell en planlagt. Men vel forvart i Vietnam entret jeg en gammel restaurantbåt som seilte så rolig gjennom vakre Halong Bay på blikkstille hav, med all verdens delikatesser om bord. Da var livet ganske ålreit! Min prognose for det norske boligmarked.

Det er ikke lett å se nå, men både Finanstilsyn og Norges Bank kan slappe av. Dette boligmarkedet kommer ikke til å ta av.  Det er heller fare for at i sin iver til å være snusfornuftige, så kommer myndighetene, takket være ukoordinert innstramningspolitikk, til å stramme til for mye.

De fleste delmarkeder er noe sterkere enn ventet i år. Spesielt etter at COVID 19-pandemien slo inn over gamlelandet er styrken uventet i byene overraskende. Derimot var det ikke overraskende at prisene steg i randsonene til de store byene, eller i sjønære villaer langs gullkysten vår fra Halden til Troms. Flukten fra bykjernen til den nære periferi er en global trend

I år har boligprisene steget noe litt mer enn normalt +(4,3 pst,  ÅoÅ), men styrken var egentlig kun knyttet til Bergen (+5,0  pst ÅoÅ), og de rentefølsomme småleilighetene i de store byene.

Nå er renteeffekten stor. Ved å gå fra om lag 3 pst, til det halve, i boliglånsrente, vil norske boligkjøpere kunne rettferdiggjøre å by opp boligprisene med om lag 10 pst, over der de ellers ville ha gjort – alt annet like. Men alt annet er IKKE like.

Årets dramatiske rentenedgang har sin årsak i negative sjokk som har rammet befolkningen, og som dessverre ser ut til å fortsette inn i fremtiden. Først og fremst må en regne med en langt svakere inntektsutvikling for husholdningene enn før COVID 19 kom til landet. Vi går mot det jeg vil kalle ‘90 pst økonomien’, en økonomi uten evne til å gi rause lønnstillegg.  Noen vil si at COVID 19 er en svart svane, noe jeg også har hevdet, men pandemien er også bare en forverring av en langsiktig svak trend, med gradvis lavere kapasitetsutnytting og mindre rom for lønnsvekst enn før.

Av figuren ser vi at veksten i BNP FL-Norge per innbygger har sett en langt svakere bedring i denne oppgangskonjunkturen, i dette årtusenets andre tiår, enn vi så under oppturen i 2000-2008. Et tapt tiår var i så måte 2010 til 2020.

Og det blir neppe stort bedre på 2020-tallet. Mange vil rynke på nesen av at jeg bruker BNP per innbygger som mål, men det er jo nettopp inntekter per innbygger som er viktig for boligmarkedene.

Det er egentlig ganske så bemerkelsesverdig at boligprisene i Norge har økt med to-tredjedeler siden august 2010, gitt de utfordringer med økonomisk vekst som Norge lenge har hatt å stri med. Nordmenns langsiktige tillit til norsk økonomi er bemerkelsesverdig sterk, gitt vår økonomiske skjebne.

I det korte bilde er det imidlertid ikke bare inntektsutviklingen, men også dens anvendelse som skaper hodebry, og forvirring hos våre myndigheter. Spareraten i husholdningene økte dramatisk i årets 2. kvartal, til over 20 pst av samlede inntekter. Her er det ikke bare rike mennesker som har unnlatt å forbruke. Nye tall fra Finans-Norge viser en nedgang i usikret gjeld på 7,7 pst i løpet av årets åtte første måneder.

Nå foreslår både Finanstilsynet og Norges Bank en innstramning i boliglånsforskriften, samtidig som Finansminister Jan Tore Sanner varsler et stramt budsjettopplegg for neste år. Kompensasjonsordningen for bedriftene er allerede avviklet. Myndighetene må bare passe seg for at de ikke strammer til for mye i sum. Det kan bli for mye tran.

Faktum er at en liten frivol opptur i boligmarkedet er et av de få lyspunktene vi har i innenlandsk etterspørsel nå for tida. Høy omsetting av boliger, mange som har slitt lenge med manglende interesse, bærer mye godt med seg for boligeiere, banker, butikker og bygningsarbeidere.

Trolig har myndighetene nå feil fokus. Problemet er for MYE sparing, som gir for LITE jappetid i næringslivet. Baren er stengt.

Vi lever i en tendensielt deflatorisk æra, med små muligheter til lønnsvekst, lav kapasitetsutnytting i mange bransjer og en velbegrunnet generell frykt i befolkningen for at de dårlige tidene i næringslivet vil vedvare ubehagelige lenge. Bommer myndighetene nå på konjunkturbildet, og strammer til for tidlig, får befolkningen en ny frykt: Myndighetene er kanskje kompetente? En frykt som kan bidra til å holde spareratene høye, og økonomien svak, i mange år fremover.

I det lange løp blir inntektsmulighetene for næringslivet og dermed for husholdningene avgjørende for boligprisene. Verdensøkonomien går nå inn i en lavvekstperiode som ingen vet hvor lang blir. Det vil avhenge av COVID 19, av oljeprisen, og faren for krig /uår.

Det kan også gå bedre enn ventet. Kanskje kommer en ny president Biden i USA oss til unnsetningen neste år med voldsomme stimuli? Kanskje finner vi et nytt gigantisk oljefelt?

Enn så lenge vil imidlertid både den økonomiske veksten og inntektsutviklingen forbli svak. Arbeidsledigheten vil trolig bite seg fast på et høyt nivå så lenge folk frykter å bo på hotell, delta i kulturlivet og kose seg på bar & restaurant. I den rådende ’90-pst økonomien’, er det ikke rom for merkbar lønnsvekst. Arbeidsledigheten vil holde seg høy.

Mitt råd til både boligkjøpere, selgere, Norges Bank, Finanstilsynet og Regjeringen er å ikke gjøre noe overilet. Det er fortsatt mye vi ikke vet om COVID 19. Det er i dag ingen vaksine som sikkert og enkelt kan beskytte befolkningen mot dette grusomme virus. Ei heller har vi noen gode medisiner som gir alle pasienter sin helse tilbake.

Ta det med ro. Det kommer neppe noen vaksine før jul. Boligmarkedene vil stilne.

Før eller siden blir det mulighet for myndighetene til å ta seg et cruise med all verdens delikatesser i de fleste norske fjorder. Det er bare et spørsmål om tid. Inntil da blir det selvfølgelig like mange problemer som den gang jeg surret rundt på verdens flyplasser på min vei til Vietnam.

Det er bare å ta tiden til hjelp. Før eller siden – og mitt tips at det ikke varer så lenge – så blir boligmarkedene like blikkstille som farvann ved Halong Bay.