Virustilpassede boligmarkeder

Vel tilbake fra en mental sommerferie, jeg har stort sittet hjemme og diktet i min egen lille tåkesky, langt, langt borte, er det på tide å jobbe litt igjen.

I dag med fokus på norsk økonomi og funderinger over våre boligmarkeder i COVID 19 æraen.

Som den hurragutt jeg er, satt jeg allerede i januar og så på COVID 19 TV fra Kina. Den tid var de fleste vestlige analytikere ganske så avslappet med viruset. Man trakk frem gamle analyser fra SARS-epidemien i 2003, som jo var en dramatisk hendelse. Men en kortvarig og stedsavgrenset hendelse. Bare en hump i veien for finansmarkedene.

Tidlig kom det fra at dette var en litt annen sak, uten at norske media eller myndigheter tok det helt på alvor. Noe de fortsatt ikke gjør, men mer om det senere. Men allerede i februar sa av en verdens ledende epidemiloger, (hvis det er de disse COVID 19 folka kalles), at dette var mye verre enn SARS, at flokk immunitet aldri kan oppnås, og at viruset allerede er svært dødelig. Dødelig, allerede før det muterer.

Her hjemme kom økonomer og politikere med råd om å nyse inn i albuen, ikke håndhilse, for all del ikke ta det franske kinn til kinn kyssene når du treffer fremmede, men ellers bare lev mest mulig normalt. Slapp av, tross alt, en vaksine er rett rundt hjørnet.

Etter å ha kapitulert, stengt ned, åpnet vi opp igjen, i håp om å unngå en ny bølge. Noe vi dessverre ser ut til å ha pådratt oss. Så snart er det ‘på han igjen’, og stenge ned.

Gitt at det er valg neste år, åpner vi trolig opp igjen tidlig neste år, mens regjeringen ber til sine guder om at en nedstenging ikke blir nødvendig før Stortingsvalget neste høst.

Noen vil si at slik kan vi ikke holde på – hvis vi skal få viruset under kontroll. Enten stenger vi ned, eller mer presist, slutter å reise ut av landet, eller så kan vi bare gi blaffen i hele greia. La korona brenne gjennom befolkning. De sterkeste vil overleve.

Det å tro at vi har noen gylden middelvei er bare kanskje litt for godt til å være sant.

Uansett COVID 19 strategi vi måtte velge, vil veksten i norsk økonomi rammes, med lavere BNP-vekst på 2020-tallet enn vi tidligere trodde.

Spesielt reiseliv som baseres på masseturisme fra utlandet, kultur og uteliv overalt vil lide i tiden fremover. Det blir nær stopp i investeringer i hotell, restaurant og serveringsbransjen. Mangt et kulturhus må nedbemanne.

COVID 19 er kommet for å bli, og vi må lære å leve med det. Trolig vil vi fortsette med å stenge ned, men åpne opp når godt voksne mennesker blir desperate nok etter billig flesk, sprit og tobakk. For så å stenge ned igjen når de drar med seg nok korona tilbake til gamlelandet. Kanskje vi til slutt gir opp – og slipper oss helt fri. Lar bar korona brenne seg gjennom befolkningen.

Men her er poenget; uansett scenario for myndighetenes håndtering av korona, så er det farligere enn før å dra på jobb, gå på byen, delta på fest og kose seg på konserter, fotballkamper, teater og festivaler.

Med andre ord vil eksistensen av COVID 19 redusere etterspørselen etter en lang rekke tjenester i årene som kommer. Selv blir jeg enda mer sofagris enn før.

Folk vil derimot ha mere digital varer, mer take-away og mer innbo og artikler , som gjør det hyggeligere å bruke fritiden hjemme. Mange vil investere i forseggjorte hjemmekontor.

Men hvordan går det med deres etterspørsel etter bolig?

Jeg hadde en ganske så depressiv inngang til året 2020. På bakgrunn av svakere økonomisk vekst og mindre gunstig demografisk utvikling, trodde jeg i utgangspunktet på en nedgang i husleier, og i boligprisene i inneværende år, alt dette før COVID 19.

Og gjett om jeg tok feil. I året til juli var boligprisene opp 5 pst fra samme måned året før. Etter at mange boliglånsrenter ble halvert takket være rentekuttene fra Norges Bank, og den harde priskonkurranse bankene imellom for de beste boliglån. Lave renter trumfer alle bekymringer!

Verdsetting av boliger kan brytes ned på samme måte som aksjeverdier: dets inntjening ganger en eller annen multippel til å gi en pris. I aksjespråk:

Inntjening * PE = Pris.

Så hvordan går det med den løpende inntjening for boliger? Husleiene går faktisk om lag som ventet, litt ned, i hvert fall foreløpig.

De neste månedene blir kritiske. August til oktober pleier å se et markert hopp i husleiene. ‘Time will tell’, om så skjer i år,

Men multiplene har altså tatt litt av. En annen måte å si at boligmarkedene er blitt vesentlig dyrere i år.

Noe som skyldes samme faktor som driver aksjemarkedet høyere: Et dramatisk rentefall – uten at folks langsiktige forventninger til inntekt har blitt nevneverdig nedjustert.

Alle problemer i aksjemarkedets inntjening, og i arbeidsmarkedet, er midlertidige, skal en tro prisingen av aksjemarkedet og av boligmarkedene våre.

Men det var det da – i sommer.

Selv er jeg nå ganske optimistisk mhp aksjemarkedets inntjening de neste år, blant takket være et rausere skatteregime for oljebransjen, men ditto negativ til boligmarkedene våre over de neste to til tre år. De er også sårbare for skatteskjerpelser!

Deretter, fra 2022 av, blir alt avhengig av den økonomiske politikk som føres.  Noe jeg må få komme tilbake til i morgen.