Boligmarkedenes saktegående tog

Bob Dylans Slow Train Coming, er helt klart hans beste album fra årene med religiøs midt-livskrise. Tittelsporet har vage bilder. En fortellerform som passer hans poesi best, bare hør:

And there’s a slow, slow train coming up around the bend

Vel, hva vet jeg om slikt. Boligmarkedene merker i hvert fall nå at det kommer noen langsiktige trender til endestasjonen. En endeholdeplass for hvor:

1) Spekulativ prisoppgang, som ledet til

2) Overinvesteringer i de fleste deler av Norge, som bidro til

3) Myndighetenes renteoppgang og innstramning på boliglånsforskriften, med fasiten

4) Klar boligprisnedgang, minus 5-10 pst, nå i årets siste kvartal, med

5) Investeringskutt og konkursbølge som fremtidig trend i vente for uheldige boligbyggere.

Dette har jeg spådd før. Mange vil si at jeg har spådd dette litt for lenge, og at blind høne før eller siden finner korn. Mye sant i det. De månedlige boligprisanslagene er mer morsomme gjettverk enn resultat av seriøs analyse. Og de spiller liten rolle. Det er forståelsen av utviklingen i langsiktige markedsbalanser som er essensen i en god boliganalyse.

And there’s a slow, slow train coming up around the bend

Boligmarkedet i Norge består av drøye 2,5 millioner boliger, hvorav halvparten er eneboliger. Med 434 000 hytter attåt. Igangsettingstakten for nye boliger (og moderne hytter) har i senere år vært høy med en årlig vekst i boligmassen på om lag 30 000 enheter. Lønnsomheten har vært god hos boligbyggerne. De regionale forskjellene er imidlertid store, ikke minst fordi de demografiske utsikter og næringslivets lønnsomhet varierer så mye fra landsdel til landsdel, by til by, bygd til bygd og bydel til bydel.

Men for landet som helhet er det unektelig et gjennomgangstrekk at boliginvesteringene har vært høyere enn i tidligere år, og høyere enn det våre naboland ønsker seg. En investeringsbølge som kommer samtidig med nedgang i etterspørselens grunnpillar; befolkningsveksten.

Ikke at overinvesteringer ødelegger markedsbalansen fra den ene måned til den enste. Det blir bare gradvis litt flere boliger til slags, med litt lengre salgstider som ender med litt lavere priser over tid.

Norges Bank rentehevinger fremskynder tidspunktet da markedet snur, gjør mange prosjekter åpenbart ulønnsomme. Men det er altså ikke nasjonal krise/kræsj som blir resultatet. Det vi får er en gradvis nedgang i reelle boligpriser etter hvert som nybyggene velter ut i mettede lokale boligmarkeder.

En prosess som er meget langsiktig, og neppe lar seg snu med to-tre rentekutt. Den ubehagelige sannhet er at boligbyggerne må bygge mindre hvis man skal unngå systematisk, nesten kontinuerlig prisfall i reelle termer på brukte boliger. Kun i enklaver som er unormalt populære, uten mulighet for massive utbygginger, kan en regne med merkbar prisoppgang i årene fremover. Overivrige boligbyggere er sine egne verstes fiender.

But it sure do bother me

To see my loved ones turning into puppets

And there’s a slow, slow train coming up around the bend

De fleste boligbyggere vil fnyse av slikt, men det kan faktisk bli mye verre enn høstens milde glideflukter for volum og pris i landets ulike boligmarkeder.

Det er også et annet tog som går. Det har lenge vært å undres over at nordmenn ønsker å eie så mye bygningsmasse. Bolig, hytter, gjerne både ved sjø og fjell, pluss litt eiendom som er nedarvet og vanskelig å gi slipp på. Utover det er nordmenn unormalt glad i å reise utenlands.

Vi har i sum meget lav utnyttelse av våre sengeplasser, med stort vedlikeholdsbehov som vi bruker vår fritid til å dekke. Og mye vil ha mer. Selv om det er en stund til jeg skal pensjoneres, bør jeg absolutt kjøpe en leilighet på planleggingsstadiet, en til hver av barna, og et par ekstra for investeringsformål. Boligprisene går jo bare opp!

Men alt dette kan endres. Vil barna ha våre bolig- og hyttedrømmer? Eller blir de mer lik sine jevnaldrende i andre land, som nøyer seg med kun en lettstelt leilighet eller enebolig. Stopper prisoppgangen, vil også investorenes appetitt på nye boliger bortfalle. Husleiene kan en ikke leve av. Det er kanskje dette som er det langsiktige skrekkscenarioet for boligmarkedet:

At både tilbudet av boliger øker samtidig som etterspørselen gradvis går tilbake. To tog som tøffer gradvis fra hverandre i motsatt retning, på hver sin skinnegang, Ja, det skjer ikke neste måned, men gradvis over tid.

And there’s a slow, slow train coming up around the bend