Hvor mye tilbud tåler boligmarkedene våre?

Årets første kvartal viser god vekst i antall omsatte boliger, og en fortsatt moderat boligprisvekst i det meste av Norge. Mange kommentatorer avblåser faren for boligprisnedgang, men dessverre er det slik at jo mer man tøyer lønnsomhetsvurderingene i budrundene, desto større fare er det for at noe går alvorlig galt på et senere tidspunkt.

I mars i år var prisene opp 0,7 pst fra måneden før, mot 0,8 pst som gjennomsnitt for mars de siste 9 år, og opp 3,2 pst det siste år. Hovedstadsområdet ved Viken (inkl. Oslo) trakk opp med sterke 4,2 pst dette år, med mer beskjedne vekstrater i det meste av Norge.

Fremover venter de fleste analytikere ganske så flate boligpriser ut året i det meste av kongeriket, men prisene vil avhenge av hvor store volumer som kommer ut i de ulike markedene. Faren for brå prisfall er størst i segmenter hvor det ikke er noe alternativt leiemarked – tenk dyre leiligheter/eneboliger – og der utbyggerne gasser på.

Utbudet av boliger i første kvartal var rekordhøyt, og så sterkt at det tok luven av rekorder i omsetningen av boliger. Eiendom Norge påpeker at en må huske at påsken er sen i år, og det blir feil å sammenligne utbudet i år med mars i fjor, som jo var påskemåneden i 2018.

Likevel, påskeeffekten er åpenbart ikke jevnt fordelt over landet. I forhold til mars i fjor var det en økning på to tredjedeler i utbudet av boliger i Oslo og Kristiansand. To byer som så langt i år har gjort det bra prismessig. Det blir spennende å se hva disse byene tåler av nytt utbud.

Andre steder, som Midt-Norge og Nord-Norge var økning i utbudet minimalt.

Det ser i det hele tatt ut som om de geografiske forskjellene kan bli større enn før, både for priser og volum. 

Drammen og områdene rundt Hamar har prismessig vært svake så langt i år, noe som trolig har sammenheng med stor byggeaktivitet i senere år. Stor byggeaktivitet rammer trolig også boligprisene i Trøndelag. 

Rogaland hvor prisene har vært meget svake i en årrekke, ser et prisbyks nå på nyåret, men denne kan utraderes bare utbudet blir stort nok.
Vestlandet og Nord-Norge ser mer sunne ut, med god boligprisvekst uten at tilbudet har tatt seg for sterkt opp.

At Asker og Bærum gjør det spesielt bra, burde ikke være overraskende.

Dette er kommuner hvor det fortsatt er grønne lunger som kan bygges ut til familieboliger. Et skattefritt område, med gode kommunikasjoner til Oslo, hvor derimot eiendomsskatter og kommunale avgifter er betydelige for store familieboliger.

For resten av året forventer de fleste som sagt at prisene vil være stabile til svakt fallende. Selv tror jeg igangsettingen av boliger vil være avgjørende.

Der det bygges for mye kan prisnedgangen bli betydelige, for den type objekter som det bygges for mye av.

For prisenes skyld bør igangsettingen av boliger på landsbasis nær halveres slik at norsk boligbyggingen havner på om lag samme nivå i forhold til folketallet, som det vi ser i fornuftige land som USA og Sverige. Størst nedgang i igangsettingen bør det være der folketilveksten er svakest.

Uten et markert fall i igangsettingen kan boligprisutviklingen bli mer dramatisk. Det kan drøye. Dessverre er prisene mange steder så høye at det nærmest inviterer til overinvesteringer.