Hva boligmarkeder kan bety for samfunnsøkonomien

Forrige uke hadde jeg gleden av å treffe eiendomsaktører på Estate Medias vårkonferanse. Må bare takke og bukke for hyggelige og lærerike timer.

Mitt ærend der var å overbevise deltagerne om at de burde interesse seg for makro-økonomi. På forhånd hadde professor Erling Røed Larsen gitt en solid presentasjon av arbeidet som nå skyter fart rundt boligøkonomiske problemstillinger ved Oslo Met. En storstilt satsing som blant annet finansieres av Finansdepartementet.

Min tilnærming var å inndele analysen i ulike kapitler. Nå midt i vårflommen av boliger er det betimelig å gå igjennom noen emner om boligøkonomi ved en serie korte blogger om temaet. En serie som munner ut i et par råd.

– Du må være forsiktig med å investere der det bygges for mye

– Du må være forsiktig med å kjøpe før du selger i dagens marked

Spørsmålet som jeg forsøker å besvare er: hvordan kan makroøkonomiske teorier være til hjelp for boliginvestorer? Det skriver jeg om de nærmeste dager. Men ikke i dag. Dagens tekst setter nemlig vognen foran hesten:

Hvorfor har nå en gang boligmarkedene så sterk påvirkning på samfunnsøkonomien?

Svaret kan leses ut av BNP-beregninger, hvor selve investeringer i bolig på i underkant av 200 mrd NOK i året, er en av de få etterspørselskomponentene som er store nok og volatile nok til å endre konjunkturbildet i Norge.

Ikke bare er boligbyggingen her på berget betydelige 6 pst av BNP, men svingninger i oppføringen av boliger gir tilsvarende utslag i salget av møbler og innbo, tapeter og gardiner. Boligsvingninger har med andre ord store ringvirkninger til andre næringer.

Derfor sier amerikanerne, ‘’as housing goes, so goes the economy’’.

Nå skjer det merkelige at det siste året har bade USA og Norge hatt en høykonjunktur uten støtte fra boligmarkedene, men nettopp dette unormale fenomen bør være en tankevekker for alle som er optimistiske på fremtidens økonomiske utvikling.

Kan vi virkelig holde en høykonjunktur gående uten støtte fra boligmarkedene?

Gode råvaremarkeder og et behagelig lavt rentenivå hjelper husholdninger og bedrifter drive frem en konjunkturbølge tilstrekkelig sterk til å sikre oss noe som ligner på full sysselsetting. Enn så lenge.

Alternativt kan en si at vi aldri har vært mer avhengig av boligmarkedene enn i dag. Det er bare ikke våre, men det kinesiske boligmarked det her er snakk om. Og nei, det ser ikke bærekraftig ut. Det er ikke å ta for hardt å påstå at et mulig knall og fall i det kinesiske boligmarked er en av de viktigste risikoene verdensøkonomien står overfor i dag.

Kinesisk økonomi står nå for en tredjedel av veksten i verdensøkonomien.

Og boligbyggingen utgjør direkte og indirekte omlag en femtedel av den samlede kinesiske økonomi. Blir tilbakeslaget her sterkt nok truer både økonomiske nedgangstider og samfunnsutviklingen i Midtens Rike, med globale tilbakeslag i økonomisk aktivitet som konsekvens. 

Så del 1 i denne serie av boligblogger er viet det kinesiske boligmarked.

Et boligmarked med en utvikling som ikke på noen måte er bærekraftig.

Håpet er at boligbyggingens betydning for den økonomiske vekst vil gradvis avta, uten at økonomien får seg en knekk.

I Kina er all grunn, alt tomteareal, kollektivt eid. Stat, kommuner o.l. legger ut tomten på meget langsiktige leieavtaler, typisk 70 år, med håp om forlenging for leietager ved forfall.

Landet er delt inn i 334 regioner hvor selv storbyer som Shanghai har et utstrakt ruralt omland som kan bebygges. Eiendom reguleres til enten urban eller landlig bruk, med to helt forskjellige prisnivåer. Mye penger ligger i å få tatt kontroll over billig landlig eiendom for så å omregulere til den langt mer verdifulle urbane bruk.

Noe da også lokale myndigheter gjerne gjør. Avspiser småkårsfolk og bønder med smuler, omregulerer etter å ha fått kloa i tomten, for så å selge 70-årige leieavtaler til entrepenører som vil bygge boligblokker. Tusenvis av boligblokker. Tidvis utgjør salg av slike leieavtaler opptil 40 pst av de samlede inntekter til lokale myndigheter. Penger som brukes til infrastruktur og nye offentlige bygg.

Når salget av leiekontrakter svikter, slik kineserne opplevde i årets første måneder, kaster regjeringen inn nye stimuli for å holde den økonomiske veksten oppe.

Men hvem skal kjøpe disse blokkleilighetene i et samfunn hvor urbaniseringen allerede har kommet langt, og hvor yrkesbefolkning nå har begynt sitt ugjenkallelige fall? Spekulanter, selvfølgelig!

Salget av nye boliger til investorer overgår nå salget til folk som faktisk skal bo i boligen selv. Boligene til investeringsformål leies ofte heller ikke ut. Bare står tomme i håp om en kraftig verdistigning.

Hvem i all verden vil finansiere slikt? Kinesiske husholdninger har en høy sparerate, og ser med skepsis på sitt aksjemarked, som er beryktet for utstrakt kursmanipulering. Uten mulighet til å investere utenlands blir boliginvesteringer et kjærkomment alternativ. Bankene er med på ferden.

Oppsummert bygger man nå i Kina millioner av boliger som står tomme. Finansiert av husholdningers oppsparte midler og med lån fra banker som får sine ordre fra Beijing.

Alt dette kan du lære mer om ved å se igjennom denne video. Vi får bare håpe at dette går bra.

Men alle som binder seg til å kjøpe en ny bolig som skal leveres om et par-tre år, må forstå at det er en betydelig risiko for at noe kan gå så galt i Kinas boligmarked, at det også rammer Norge.