Perspektiver på norske boligmarkeder: Bridge eller Poker?

Søndag var det så varmt at jeg ikke orka å gjøre noe som helst fornuftig. Ingen hagearbeid, eller blogging. Bare satt der og så utover havet. Reflekterte over litt av hvert, inklusive det norske boligmarked.

Det er mye boligstoff i avisene. Og jeg deltar i debatten som best jeg kan. Vet ikke om det virker informativt og oppklarende for leserne. Derfor denne blogg hvor jeg deler debatten inn i to ulike faser, eller to spill. Med like forskjellige spilleregler som Bridge og Poker har.

Det tradisjonelle spill, som en kan lese om i lærebøker, er en kontantstrømsanalyse. Reglene i dette spill er som i de fleste andre markeder, tilbud og etterspørsel bestemmer prisene. Logisk nok.

I dag er prisene i det meste av Norge på eller nær rekordhøye nivåer. Med en vekstrate som ligner på husholdningenes inntektsvekst; 3-5 pst i året.

Det er to store unntak: Rogaland hvor prisene faller som følge av tilbakeslaget i regionens dominerende næring, olje og gass. Og Stor-Oslo som er på historiske rekorder, med nye pristopper gjengitt i avisenes overskrifter. Og en veksttakt på 10-15 pst i året.

Usunt? La oss gruble litt, både over nivået og vekstratene. Altså, mens vi følger spillereglene fra læreboka.

Gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Norge i juni i år var 37 629 kroner. Er dette høyt? Vel, prisene har i hvert fall kommet opp på et tilstrekkelig nivå til at det kan bygges om lag 30 000 nye og moderne boliger i Norge.

Noen vil si at det bygges for mye rart, og at ting kunne vært bedre. Men ingen markeder er perfekte. De kan imidlertid være velfungerende. Og i et land hvor det offentlige ikke bygger, må prisene i godt fungerende boligmarkeder være slik at det bygges et fornuftig antall boliger. Og med 30 000 nybygde boliger per år er boligbygging sånn noenlunde tilpasset befolkningsveksten.

Markedsmekanismene, dvs prisene, er etter dette mål (ønsket nybygging) ganske så fornuftige .

Et annet mål som kunne avsløre sårbarheter kunne være å sammenligne avkastningstall. Men statsrentene er nå bare om lag ett prosentpoeng, selv for lange obligasjoner, mens utleie av bolig fortsatt gir 2-3 pst avkastning i det meste av landet.

Det før vi hensyntar bonusen investorer får i form av redusert formuesskatt ved å flytte penger ut av andre aktiva og inn i boligmarkedet. Og skulle du leie ut boligareal i din egen bolig, får du en skattegevinst på utleie som ekstra bonus.

Basert på en ren kontantstrømanalyse ser det ut for meg som om spesielt én type bolig fortsatt kan stige en del. For den lykkelige eneboligeier med sokkelleilighet i et boområde hvor det er lett å drive utleie, er det fortsatt mye boligprisvekst i vente, hvis avkastningen på obligasjoner holder seg på dagens nivå.

For resten av markedet vil boligprisene vokse sånn noenlunde i takt med husleiene, som altså over tid bør stige i takt med samfunnets almenne inflasjon; konsumpriser, lønninger og byggekostnader.

Holder vi oss til reglene fra læreboka, og forutsetter ingen endringer i skatter eller renter, vil boligprisene da stige jevnt og trutt, med unntak av de steder hvor næringslivet har en unormal utvikling, eller der tempoet i nybbyggingen avviker fra befolkningens behov.

Hvilket bringer oss over på det neste spill. Der hvor reglene er annerledes og der vi kun er opptatt av de lange linjer.

Så hva går dette neste spillet ut på?

Vel, du sitter i solsteika og ser utover havet, og tenker litt på den langsiktige utviklingen i norsk økonomi. Hva bør du legge vekt på – når du tenker svært så langsiktig, 20 eller 30 år frem i tid?

Demografi er det viktigste. Du vil unngå å investere for mye i fraflyttingskommuner, og heller satse der hvor det over tid ventes sterk befolkningsvekst. Og hovedstadsområdet er her den sikreste vinner.

Som i de fleste andre land jeg vet om, sentraliseres mer og mer av det norske maktapparatet til hovedstaden. Da jeg vokste opp minnes jeg at Distriktenes Utbygningsfond klagde på at de lå så grisgrendt til, der de ble plassert på Helsfyr i Oslo, hele 5 (!) holdeplasser på T-banen, fra Oslo Sentrum. En mentalitet som har holdt seg i vår offentlige sektor også inn i æraen med digitalisering. Jo nærmere din arbeidsplass fysisk kommer Stortinget, desto mer gjennomslag antas du å få.

Sentrum av Oslo kommer nok også i fremtiden til å få stadig mere makt, med et nytt milliardpalass på 200 000 kvadratmeter for regjeringsbyråkratene på trappene, til erstatning for vårt gamle regjeringskvartal.

Det er ikke bare politikere og byråkrater som vil være nær Karl Johans mange restauranter og kulturtilbud. Innvandring vil fortsette, da de fleste partier gjerne vil bosette flyktninger mm i Norge. Mye fornuft i det. Uten kontinuerlig innvandring vil store deler av distriktene våre dø ut. Der hvor hverken nye eller gamle landsmenn vil bo er boligprisene dømt til å forvitre.

I utgangspunktet blir flyktningene spredt rundt ut i Norge, hvor de gir helt avgjørende vekstbidrag til den lokale befolkning. Men etter en tid reiser mange av våre nye landsmenn til bydeler i hovedstadsområdet hvor deres landsmenn allerede er i store tall. Det media med skrekk og gru kaller parallelsamfunn er for dem hjemmekoselige grender og gater. Samfunn som minner dem om gamlelandet og hvor de fleste klarer seg med en norsk trygd.

Så den langsiktige etterspørsel etter boliger i hovedstadsområdet vil øke. Men hva med tilbudet?

Vel, vi ønsker oss en familievennlig hovedstad, uten for mye trafikk, høyhus eller småleiligheter. Halleluja, så fine bomiljø vi får! Men det blir altså ikke så mange boliger av å perfeksjonere eksisterende nabolag.

Kombinasjonen av en evigvoksende etterspørsel og et begrenset tilbud, er oppskriften på boligmangel. Og investorer elsker å investere der kapasitetsutnyttingen kan påregnes å forbli høy. Spesielt i dagens lavrenteregime, hvor faren for overinvesteringer truer lønnsomheten i mange næringer.

I Oslos boligmarked er det derimot full kapasitetsutnytting i vente. Også på lang sikt.

Så hvis du har mye egenkapital, og tåler at det periodevis svinger både i norsk økonomi og i kredittmarkedet, er det egentlig bare å laste opp med boliger i hovedstaden. Trenger egentlig ikke leie dem ut en gang, hvis du har rikelig med kontanter fra før av.

Og det er da en kan tro at boligprisene i Oslo kan stige mer. Løsriver vi oss fra kontantstrømsanalyser og bare kjøper for å samle opp, kan prisene ta helt av. Folk byr over hverandre som om de satt med fire ess i et pokerspill.

Er det mange nok som kjøper boliger som frimerker og holder dem kalde, uten leietakere, vil faktisk boligmangelen bli verre. En bolig som kjøpes fra en familie, for å stå tom, vil jo øke presset i boligmarkedet.

Kan dette gå galt? Ja, hvis spillets regler endres. Hvis vi går fra å være i denne siste type spill, til å ramle ned i den første, kontantstrømsanalysen. Skulle man flytte Stortinget ut av byen, stoppe innvandringen til Norge og endre skattesystemet tilstrekkelig mye, kan det gå helt galt for byens små og store spekulanter.