Boligmarkedenes TAO

by | 04. December 2015 | Eiendom

Julefreden senker seg over Norge, men i boligmarkedene ulmer det – med økende spenninger. I november fikk vi en forsmak for hva vi har i vente neste år. Enkelte steder, som hovedstadens bykjerne, vil boligprisene kunne stige til nivåer mange synes er usunne. Andre steder, som i Stavanger, blir det like negativt som det er positivt i hovedstaden. Her er det mere snakk om ubehagelige LAVE priser.

Men kanskje er disse ulikheter, spenninger, en form av vår nye normal. En æra uten de lettjente penger som tidligere års oljepengebruk tidvis har gitt oss. Lettjente penger som skapte stor rikdom langs vår gullkyst, men hvis tilførsel nå har stoppet opp. Bevares Rogaland er fortsatt rikt, men selv rike mennesker kan bli skremt av oljepriser som er ubehagelige lave.

Likevel, ikke alle boligmarkeder langs kysten vil bli like hardt rammet av de svake oljemarkedene rett og slett fordi prisene aldri nådde de store høyder selv i de beste år. De fleste boliger inntil 4 millioner kroner kan jo de fleste offentlige ansatte fint kjøpe ved normal belåning. Og offentlig sektor eser jo ut.

Populære familieboliger med utleieenhet med egen inngang koster jo fint litt å bo i, hvis du er eier. Sjeldent billig er det blitt med dagens historisk lave rentenivå.

Novembertallene avspeiler boligmarkeder som blir stadig mer ulike i vekstforstand. Men hvis en holder hovedstaden utenom, holder nivåene på boligpriser i ulike områder av landet på å jevne seg ut. Det tidligere så haussete Stavanger likner mer på sine nabokommuner enn det gjorde før.

I november var gjennomsnittsprisen i Stavanger fortsatt 10 pst høyere enn det er på landsbasis. En avstand som vil trolig vil minke kraftig neste år.

Selv ble jeg overrasket over hvor sterke tallene var denne måned. Effekten av høstens rentekutt i Norges Bank ser ut til å ha vært stor. Med en gjennomsnittlig kvadratmeterpris i kongeriket på 35 700 kroner per kvadratmeter er heller ikke boliger i Norge spesielt dyrt i utgangspunktet. Med dagens lave rentenivå vil de månedlige utgifter til eide leiligheter ligge på om lag det samme som kostnaden ved å eie en fin bil.

November var en måned hvor boligprisoppgangen også var forbausende godt spredt over det meste av landet. Eneboligmarkedene, hvor rentene betyr mindre enn for lettstelte, dyre leiligheter, var svakest. Rekkehus som alltid ser ut til å klare seg bra, var nær uendret i pris, mens leiligheter steg mer enn ventet.

Dette er trender som trolig vil fortsette i det nye år, etter hvert som rentene kuttes i Norges Bank. Investorer kjøper i hovedsak leiligheter når de skal investere i bolig. Og jo lavere rentene blir, desto flere vil prøve seg som bolighai, eller i hvert i det små, som boligsardin.

Skal en oppsummere ulikhetene i året, som snart er omme, må en si at den preges av divergens og spenninger mellom områder som lider under oljesektorens innstramninger, og bygder og byer hvor andre næringer dominerer. Ser en de siste 20 år i gjennomsnitt kan en imidlertid spørre seg om ikke det som nå skjer bare er en normaliseringsprosess, når en ser på Norge eks. Oslo.

Også for neste år er det spenninger som oppveier hverandre. Galluper viser at de færreste forbrukere tror på lavere renter, samtidig som de tror de skal klare seg bedre enn gjennomsnittet av befolkningen. En rørende optimisme, uten nevneverdig selvinnsikt, må en kunne si er vår nye tidsånd.

Men nettopp fordi rentenivåene vil falle, og det uventet for de fleste,  kommer boligprisene til å gjøre et nytt hopp på nyåret. Nå som det ikke lenger er noen nevneverdig avkastning ved å leie ut, er det da fare for at boligpriser når nivåer hvor det bare er reduksjon i formuesskatt som kan berge avkastningen.

Konsernet OBOS spår at prisene i hovedstaden kan stige hele 8,5 pst neste år.

Før eller siden vil imidlertid svakere norsk økonomi også prege hovedstadsområdet. Og da vil veksten i prisene roe seg,  også her. Det selv med minimerte renter. Skal vi tippe at likevektsprisen på strøkene rundt Majorstuakrysset stabiliseres på 100 000 korner per meter, om noen år?

Det sprikende boligmarked setter sentralbanken vår på prøve. I Stavanger er null i rente ikke nok til å få opp boligprisene. Oslo ser derimot ut til å kunne tåle en renteøkning.

Det skal bli spennende å se hva Norges Bank gjør på sitt rentemøte 17. desember i år. Før boligtallene for november kom, var jeg ganske så sikker på at sentralbanken ville kutte med en ny kvarting ved årets siste rentemøte. En prognose jeg velger å beholde, til tross de siste boligpristall, som jo var vesentlig sterkere enn ventet.

Saken er den at bedriftene merker nå vesentlig høyere finansieringskostnader enn før. En forverring som lett blir selvforsterkende hvis intet gjøres. Dette må Norges Bank gjøre noe med – allerede før årsskiftet.

Jeg er sikker på at sentralbanken skulle ønske at den kunne sette ulike renter til ulike formål. Nullrente i Stavanger og for oljebransjen, men en høy rente i Oslo, og for boligspekulanter. Høyere renter for leiligheter enn for eneboliger osv.

Men Norges Bank har én og bare én rente. Tao betyr den ene vei. I vårt kontrastfylte boligmarked må de lage en felles engrosrente som bankene kan endre ved å legge på sine særegne marginer.

Kall det gjerne en Taorente, som i min prognose blir 0,5 pst ved juletider i år. Og som skal videre ned neste år, med en samlet boligprisvekst i kongeriket på 3 pst for 2016 som resultat.

Kategorier

Siste innlegg