Det er alltid vanskelig å spå om fremtiden, men etter en halvering av oljeprisen det siste året er det på tide å drodle litt rundt både endrete forventninger og det nye risikobildet.
Så la oss hoppe i det. Bør du kjøpe bolig i byer jeg vil kalle Zombie-towns; bygder og byer hvor man må regne med at prisantydningene som i dag lever i eiendomsmeglernes vinduer, i virkeligheten er døde? Priser som snart blir erstattet av nye og gjennomgående lavere prisantydninger?
Først, litt om det negative – oljeprisfallet. Det har vært dramatisk og vil ha langtidseffekter for norsk økonomi. oljebransjene som sysselsetter opptil 300 000 nordmenn når alle berørte arbeidsplasser telles, skal nedbemanne – i mange år fremover.
På den annen side er det duket for nye rentekutt i vår sentralbank. Markedene priser inn om lag et kvart prosentpoeng i rentekutt frem til våren, mens jeg selv tror på en pengemarkedsrente som nærmer seg null. Fort gjort at det å låne penger i de mest utlånskåte bankene da vil koste ned mot halvannen prosent. Etter skatt blir det om lag tusen kroner per måned i utgifter, for hver million du har i lån.
Unnskyld meg, men jeg klarer bare ikke bli så bekymret for den langsiktige prisutviklingen for moderne og vedlikeholdslette boliger – selv om de skulle ligge i Stavanger, Sandnes og andre såkalte oljebyer, gitt at dette nye lave rentenivået ser ut til å bli nær evigvarende.
Bare boliger er moderne, ligger i populære strøk og ikke krever for mye investeringer i nye tapeter osv., vil prisfallene være til å leve med. Boliger som unge barnefamilier lett blir forelsket i, bør holde seg godt – også i områder hvor mange jobber i oljebransjen.
Er det en liten utleiedel i kjelleren, kan disse rom, alene dekke mye av boligkostnadene. Selv til en vesentlig lavere husleie enn det som var å oppdrive for et par år siden, da oljefeberen preget prisnivåene i litt for mange boområder i Norge.
Enda bedre vil det selvfølgelig gå for boliger i de mange bomiljøer og byer uten nevneverdig oljeinnslag. Her vil vi faktisk kunne se betydelig prisoppgang på boliger. Ingen smerte fra bortfall av oljejobber, men gleden av lave renter – nærmest evigvarende minimerte rentenivåer er å forvente.
Byer som driver med fisk, forsvarsindustri eller landbruk har lite å frykte, men mye å glede seg til.
Men tilbake til mitt hovedanliggende: bør du invester i Zombieland? Ja, prisene vil falle på mange boliger i årene som kommer, men fallet blir nødvendigvis for alle boliger som kan få en husleie som overstiger vedlikeholdskostnader, og forrente boligverdiene med et par prosent i året.
Litt avhengig av hva vår sentralbank finner på bør ikke attraktive boliger falle så mye i verdi.
Tar du den byen folk frykter mest, Stavanger, er om lag to tredjedeler av boligene som ligger ute til slags med en prislapp på fem millioner kroner eller mindre.
Selv om du skulle låne hele beløpet, presumptivt med også andre aktiva som pant, får man månedlige renteutgifter etter skatt på noen få tusenlapper. Stavanger som i disse dager avskrives som reneste ZOMBIETOWN, er med andre ikke så dyrt – hvis du investerer klokt.
Men klarer du ikke en gang to prosents avkastning på utleie, er det all grunn til å betenke seg. Trolig er det en zombiepris på boligen du stor overfor. En pris som vil dø, og avløses av en ny levende pris, langt lavere enn den forrige.