De siste boligpristall var sterkere enn ventet, og avlet dermed den sedvanlige diskusjonen om vi er på vei mot usunne tendenser. Ikke for første gang drar sterke januartall (+2,9 pst MoM) i gang bobledebatten, med angst i Finanstilsynet.
Mest imponerende, eller skremmende, var det at alle regioner og større byer (inklusive Stavanger) meldte om oppgang.
Kanskje er det en boligboble i emning?
Her følger en liten analyse om sunnheten i dagens marked. En analyse med et langsiktig perspektiv.
Historikken viser at boligpriser gjennomgående stiger om lag som inntektene. I fjor, da mange boligkjøpere opplevde stigende boliglånsrenter, var det litt lavere pris- enn inntektsvekst.
I år hvor vi opplever et historisk fall i boliglånsrentene, er det ikke unaturlig at fjorårets ubalanse rettes opp, pluss noe mer.
I et lenger løp er det verdt å spørre seg om lønns- og prisveksten kan fortsette i samme tempo som før. Våre naboland hoder en lønnsvekst på om lag 2 pst per år. Havner vi på om lag det samme, med en vekst i antall sysselsatte på ett prosentpoeng per år, vil husholdningenes inntektsvekst havne på 3-4 pst, litt avhengig av hvor rause statens pensjonsutbetalinger og skatteletter blir.
I sum er det ganske konservativt, nesten snusfornuftig, å anslå 3,5 pst i årlig langsiktig inntektsvekst for husholdningssektoren. En vekstrate som gir en dobling av inntektsnivået de neste 20 år. Dette er langt under de gode 5 pst per år som husholdningenes inntekter har økt med de siste 25 år, men altså likevel nok til å doble dagens kvadratmeterpriser frem til 2035.
En dobling av eiendomsverdier som kun krever at inntektene og boligprisene fortsetter å stige i takt, slik de har gjort de siste 25 år.
Endringer i rentenivået kan spille oss et puss og forstyrre overnevnte samvariasjon.
I dag er det imidlertid ikke priset inn renteoppgang av betydning i Europa. Markedene kan ta feil, men Europa blir stadig eldre, mere forgjeldet og mindre dynamisk. Hvorfor det skulle være behov å holde noe annet enn null i sentralbankrenter i Euro-landene de neste 20 år, er for meg en gåte.
Og da blir det vanskelig for Danmark, Sverige og etter hvert Norge, å ha en vesentlig høyere rente uten å fremprovosere en sterk oppgang i de respektive kronekursene.
Definisjon av en balansert utvikling må da bli at boligprisene gjør det de har gjort, holder følge med inntektene. Ikke hvert eneste år, men i det lange løp.
2015 blir et raust overgangsår, hvor vi er på vei fra høyere turtall, til en mer normal europeiske lønnsvekst. Husholdningenes inntekter øker med om lag 5 pst, selv ved et moderat lønnsoppgjør i vår. Men over tid vil nok trendveksten for både inntektene og boligprisene bli om lag 3,5 pst.
Jeg har spurt de som mener at boligpriser skal ned 40% om det er reelt eller nominelt de mener, uten å få noe godt svar.
Snakker vi i inntektsjusterte termer er en nedgang på 40 pst på boligprisene ikke utenkelig. Går det så vidt galt, vil likevel de fleste boliger i løpende priser være verdt 50 pst mer i 2035 enn i dag. Prisene vil vokse 40 pst mindre enn de bebudete inntektene.
Deflaterer du boligprisene derimot med KPI, som jo vokser mindre enn inntektene, vil en prisvekst på om lag halvannen prosent per år gi deg ca 35 pst høyere prisnivå i 2035 enn i dag. ‘Minus 40’ vil da i reelle termer si at boligprisene blir noenlunde uendret de neste 20 år.
Tror du derimot på vår forventede lønnsvekst (+3,5 pst per år), og en nominell nedgang på 40 pst, er det en svært så dramatisk relativ nedgang i vente. Nærmest ragnarokk.
Det er ingen jernlov at boligprisene skal stige med inntektene, men det har som nevnt vært en ganske stabil sammenheng mellom deres vekstrater siden slutten av 1980-tallet.
Periodevis store avvik har det vært, men over tid er det få bedre rettesnorer for boligprisene enn husholdningenes inntektsutvikling.
I fremtiden er det selvfølgelig mulig å rokke ved denne sterke samvariasjonen. Boligskatter som er så sterke at de nærmest river ut innvollene på boligeiere, kan endre på mye.
Eller kanskje ikke. I våre nabolands hovedsteder, hvor det er langt høyere boligskatter enn her hjemme, er prisene omtrent på samme nivå som i Oslo.
Det virkelig ille for boligmarkedene er om Norge styres dårlig. Eller om våre viktigste næringsveier, og da spesielt energinæringene ,skulle slås ut. Selv de sunneste økonomier kan ødelegges, bare det økonomiske vanstyre er ille nok. Slike scenarier klarer jeg imidlertid ikke å tilordne noen vekt.
I bunn og grunn blir da et boligkjøp i dag et veddemål på at norsk økonomi klarer seg brukbart i årene fremover.
Norges kan godt vokse langt mindre enn før, men selv om du tror på 2-3 pst lønnsvekst i årene som kommer, ligger vi an til en ny dobling av boligprisene de neste 20 år. En ganske edruelig prognose.