Norske eiendomsmarkeder er i endring, med et midlertidig tilbudsoverskudd å ta av i store deler av landet. Overskuddet er midlertidig hvis boligbyggingen fortsetter å stupe, mens inntektene vokser sakte, men sikkert for folk flest. Renteoppgang trenger ingen å frykte.
Omslaget til tydelig oppgang kommer etter at Norges Bank kutter rentene, hvis verden forøvrig går som normalt. Omslaget blir selvfølgelig sterkere desto mer rentene kuttes.
Bakgrunnsteppet for prisdynamikken i bruktboligmarkedene er at nybyggingen målt ved byggetillatelser ser ut til å falle ned mot 22-23 000 enheter i år. En nedgang på 25-30 pst fra i fjor.
Dårlig nytt for boligbyggerne, og deres ansatte. Håndverkere er også mange steder en viktig kjøpegruppe for boliger og fritidshus. Nedgangen i eiendomsmarkedene slike steder blir lett selvforsterkende. De som mister jobben vil gjerne kutte sine forpliktelser.
Imidlertid vil markedenes selvregulerende krefter over tid rette opp skuta. Mindre tilgang på nye boliger gir større kamp om den eksisterende boligmasse. I dag er det unormalt mange brukte boliger til salgs for årstiden å være. Boliger som gjerne må justeres noe ned i pris for å finne sine kjøpere.
Lagrene av usolgte boliger er ujevnt fordelt. Størst overskudd for tida, ser det ut til å være i Stavanger/Sandnes. Minst er varelagrene i Tromsø.
Dette går i bølger. For noen år siden var det bygget for mange like ‘’fancy-schmancy’’ leiligheter i Tromsø. Det tok tid før hånden vokset inn i hansken, men etter at oljeboringen i nord skjøt fart, tok boligprisene av. Nå er det Rogaland som må vente på at folketilveksten, og nye fremganger for næringslivet, tar unna det som allerede er bygget.
En tålmodighetsprøve for siddisene.
Markedene med overskuddstilbud kunne trenge en auksjonarius. Noen som hjelper kjøpere, som frykter at de betaler for mye, manne seg opp til å by. På selgersiden, må en tilsvarende rådgiver, gi selgerne realistiske prisforventninger. Ofte en ubehagelig jobb.
Denne siste funksjonen kan dyktige eiendomsmeglere fylle. Søk på internett gir deg bare et overfladisk bilde av prisene. Erfarne, lokalkjente meglere vet hvor dypt prisene stikker.
I dagens marked hvor det som nevnt er flere boliger til salgs enn normalt er, er det faktisk kjøperne som mangler gode råd. Megleren er selgerens mann, og selv om han ofte er velvilligheten selv med å fortelle alt om prospektet, jobber han jo for å få best mulig pris til sin kunde: Selgeren. Kjøperen er naturlig nok redd for å by for mye. En redsel som er stor når det er få, eller ingen, konkurrerende bud.
I siste instans får kjøperen rådføre seg med de hun har tilgjengelig. I mangel av egen rådgiver, kan også kjøperen ha glede av å snakke prisforventninger med eiendomegleren. Selgerens megler er tross alt ikke tjent med å få ry på seg for å gi et villedende prisbilde. Noen vil si at det å hjelpe kjøperen faktisk er en viktig oppgave megleren må ta på seg.
Det er heller ingen dum idé for kjøperen å ta med seg en byggesakskyndig venn på visning. Megleren og selgeren kan også være tjent med at kjøperen får profesjonell hjelp, da det blir færre tvister i ettertid.
Tilbake til prisforventningene. I det lange løp er kjøperen avhengig av at norsk økonomi toger fremover, om enn i noe mer moderat tempo enn før. Skal du bo et sted i mange ti-år er det egentlig ikke så farlig hva tempoet er, bare det går fremover for Mor Norge. Men du er avhengig av området du bor i har langsiktig fremgang.
Stiger boligprisene med 5 pst i året, dobles de på drøye 14 år. Stiger de med det halve tar det nærmere 30 år før du dobler innsatsen. I det første tilfellet må du imidlertid regne med at boliglånsrentene holder seg vesentlig høyere enn om tempoet i norsk økonomi er ganske så moderat.
Selv tror jeg på rentenedgang som følge av langvarig moderat vekst. Et lavrenteregime som vil vare. Det er vanskelig å se at norsk økonomi skulle ha tørre behov for renteoppgang i 2020 , da oljealderen er på hell, enn vi har i dag.