I helgen tok professor Victor Norman opp kampen mot hæren av økonomer, byråkrater og sentralbankfolk som ønsker seg lavere boligpriser. Professoren var imidlertid klar i sin tale; prisene er bare en konsekvens av hvordan produksjonsforholdene for boliger i Norge er. Han gikk imidlertid ikke så langt som jeg ville gjort. Han burde ha påpekt at hvis ingenting kan gjøres med produksjonskostnadene, så bør myndighetene ivre for et markert PRISHOPP i det norske boligmarkedet.
Forunderlig er myndighetenes ønske at prisene i denne ene bransje skal ned. Prisene på våpen, søppelmat, Gucci-vesker og yachter er helt Ok. Boligprisene derimot, er det maktpåliggende å gjøre noe med. Ikke alle er like åpne på det. ‘’ Vi er bare litt bekymret’’, men gi dem en dram eller to og anførselstegn vil erstattes med utropstegn: Boligprisene skal ned!
Ikke helt enkelt å forstå den fallende tilbudskurven som både gir for lite og for dyr produksjon, men kanskje troen på slik adferd er roten til alt ondt i boliganalysene? Troen på at boligproduksjon har en fallende tilbudskurve i pris- kvantumsdiagrammet. Troen på at jo mer vi produserer, desto billigere skal det bli. Slik var det muligens i LEGO-filmen.
Jeg tar ikke helt poenget. Er ikke boliger som andre varer? Jo høyere pris, desto mere produseres det.
Når volumet produsert anses å være for lite, vil vi i de fleste bransjer skylde på at prisene er for lave. Det er også min vurdering av boligprisene i Norge. Boligprisene er for lave til at det lønner seg å bygge i det meste av kongeriket. Da det er vanskelig å få ned kostnadene så det monner i et land med 3-4 pst lønnsvekst, må markedslikevekt i boligmarkedene skapes ved kraftig prisoppgang. Ellers vil det ikke bygges den ønskede mengde boliger i Norge. Det siste året steg byggekostnadene for boliger med 3.8 pst.
Noen vil bygge enklere. Rønner er visstnok fremtiden. Dessverre har jeg ingen tro på at modulbaserte ferdighus er veien å gå i verdens rikeste land. For meg blir det som pølser. Ja, jeg vet utmerket godt at du kan kjøpe pølser i store mengder billig, fremfor de dyre, som selges i små kvanta. Men det er nisjepølsene som er best!
Professoren sier, som så mange andre, at de nominelle kostnadene ved å bygge er altfor høye, og at det enkleste ville være å få kostnadene ned. Men akkurat hvordan prisene på et arbeidsintensivt produkt, lagd av folk som jevnlig får lønnstillegg, skal falle, er ikke godt å si. Selskapene har ikke mye å gå på. Til tross for at man tar i bruk mye utenlandsk ufaglært arbeidskraft, er lønnsomheten i store deler av byggebransjen gjennomgående svak. Antall konkurser er stigende. I morgentimene prøver OBOS å ta BWG av børs. En av våre største og mest profesjonelle boligbyggere har ikke hatt noen suksess som børsnotert selskap.
– Forslumming, kalte LO arbeidsvilkårene for håndverkere og bygningsarbeidere allerede i 2009. Det har neppe blitt bedre i senere år.
Når samfunnet ønsker seg lavere boligpriser, svarer produsentene selvfølgelig med redusert tilbud. I årets første kvartal var antall byggetillatelser (det vi tidligere kalte igangsettinger) ned med nesten en fjerdedel fra samme periode i fjor. Dette til tross for at påsken i år i sin helhet var i april. Fall i denne indikatoren undervurderer den reelle nedgang fordi en god del tillatte prosjekter utsettes på ubestemt tid nå, som det er mye ledig.
NBBL meldte i april at etterspørselen etter å forsikre nye prosjekter mot for svakt boligsalg, var ned om lag en tredjedel det siste året. En indikasjon på antall igangsettinger kan havne på 21-22 000 i år.
Noen eksperter synes traumer i boligmarkedene er gode bidrag til å stabilisere norsk økonomi. Med havarerte prosjekter på billigsalg vil boligprisene da falle fra den ene dag til den neste. På lang sikt vil imidlertid svekket lønnsomhet lede til at byggherrer krever en høyere avkastning på sine investerte midler enn før. Lede til høyere kostnadsvekst.
Tilgangen på arbeidskraft skades også på sikt når boligprisene faller. Lønnsveksten er ikke spesielt sterk i denne bransje hvor det kreves mye hardt arbeid. Lønningene for trygge kontorjobber stiger derimot årlig med 3-4 pst. Ikke uten grunn meldes det om liten interesse hos norsk ungdom for tradisjonelle lærlingeplasser i en byggenæring hvor arbeidsfolk bare må vende seg til sterke aktivitetssvingninger. Svingninger som dels er konjunkturelle, men også har sin årsak i myndighetenes ad hoc inngrep. Ingen må bli overrasket over at de beste ingeniørene går til energibransjen.
Oppsummert er det ikke så rart at boligbygging er en problemfylt næring. Den reguleres av myndigheter som ønsker seg lavere pris og større volumer, åpenbart i troen på at boligbyggingen har den unike egenskap at tilbudskurven er fallende. Realiteten er imidlertid at kurven stiger. Lavere boligpriser gir mindre byggeaktivitet, en forslumming av byggebransjen og redusert tilgang på arbeid og kapital.
Derfor får vi håpe på at byråkratene snur om og slutter å arbeide for lavere boligpriser, men heller prøver å hjelpe prisene til nye høyder. Det er aldri for sent å snu.