I går hadde jeg den store glede av å holde foredrag for NAI First Partners. En ære. Morsomt var det også at jeg ikke bare fikk hilse på vertskapets eksperter, men at jeg også fikk treffe gjester som Michael Tetzschner, Klaus Anders Nysteen ( sjefen sjøl i Entra Eiendom ), og Oslos dyktige byråd for byutvikling, Bård Folke Fredriksen: Oslos egen Buzz Lightyear, om du vil.
Vi hadde en fin lunsj før talene startet, og det var tydelig at mine poeng om at boligprisene var problematisk lave i Norge hadde blitt lest med en solid dose munterhet.
Poenget mitt er jo at boligprisene i det meste av Norge er så lave at det ikke lønner å seg å bygge nytt. Prisforskjellen mellom helt nytt – med topp standard, til godt brukt, er i de fleste norske nabolag så vidt stor at folk flest velger å kjøpe brukt. Nå som det er unormalt mange brukte boliger til salgs, står vi naturlig nok foran et regelrett sammenbrudd i nyboligsalget.
Saken er den at det å bygge en bolig koster penger. Og hvis ikke byggherrene tjener nok til å både betale sine kostnader og betjene sin egenkapital, vil boligbyggingen stoppe opp.
I Norge i dag koster en gjennomsnittlig enebolig i dag om lag 20 000 kroner per meter i bruktmarkedet. Ser en bort i fra Oslo, er prisen om lag 17 500 kroner. I denne sitasjonen hvor det i utgangspunktet ikke lønner seg å bygge, har myndighetene ført en politikk som øker byggekostnadene – samtidig som de forsøker å gjøre det dyrere for folk flest å låne til bolig.
Merkelig nok stuper boligbyggingen. Med en ventet massearbeidsledighet til neste år som resultat.
Ikke at jeg plaget min lunsjverter med slike scenarier. Spiser du deilig mat med spirituelle mennesker er det best å nyte førjulskosen, ikke å plage godtfolk med trist matte.
I ettertid har jeg imidlertid grublet over presentasjonene som ble holdt. Byråden la frem Oslo Kommunes planer for nye fjordbyer, bilbyer og utvikling av Økern-området. Dette i en by hvor boligprisene gjennomgående er altfor lave til at noen på kommersielt grunnlag kan sette i gang storstilt boligbygging, annet enn på byens beste utsiktstomter.
Selv i hovedstaden, som jo har Norges dyreste bruktboliger, er med andre ord det gjennomgående prisnivået for brukte boliger altfor lavt til at kommunens luftige prosjekt kan fly.
Byråden blir egentlig stående som en Buzz Lighyear, kjent fra Disneys Toy Story filmer, på bar bakke i troen på at han skal fly.
La oss være ærlig. Boligprisene i Oslo må nær doble seg for at de nye bydelene skal kunne realiseres med fortjeneste for byggherren.
Hallo, 50 00 per meter på Økern-krysset? Selv da er ikke kjøperne belastet for prosjektenes reelle kostnader, med vei, vann og kloakk m.m.
Hva med Marka? Heller ikke der lønner det seg å bygge nye bydeler, med mindre storsamfunnet tar det meste av regningene knyttet til infrastrukturen.
Boligdebatten i Norge har lenge hatt dette virkelighetsfjerne rosenrøde eventyrskjær. Boliger skal bare poppe opp, omsettes og belånes. Verken i Finansdepartementet, Finanstilsynet eller i Norges Bank er man opptatt at forholdet mellom byggekostnader og priser. Who cares?
Jeg overvar nylig et foredrag i Polyteknisk Forening med vår eminente tilsynsdirektør Morten Baltzersen. En akademisk stjerne på vår makrohimmel. Men heller ikke han nevnte byggekostnadene med ett ord. Hva vet jeg, kanskje slikt er tabu i de kretser?
Vi lever i en deilig førjulstid, og jeg haster avgårde til neste samling. Denne gang er det imidlertid bankfolk som skal samles. Fra meg får kredittsjefene et klart råd:
Nettopp fordi våre styresmakter tror de kan fly, og ikke ser den manglende lønnsomheten i boligbyggingen, må vi stramme inn på utlånspraksis til slike formål.
Vi skal være med på lunsjene hvor nye byer tegnes, og skåle for den ideale fordring, men vi har rett og slett ikke råd til å ta tapene som måtte komme som følge at boligprisene er altfor lave til å rettferdiggjøre nybygging – i det meste av Norge.
Mitt klare råd i dag til alle kredittsjefer er å være særs forsiktig med kredittgiving til nye boligprosjekter. Manglende lønnsomhet kan våre styresmakter overse i sine festtaler. Bankene får imidlertid regningene når det går gærnt. Regninger ingen er tjent med at vi tar.