Overtyren til årets boligsesong

Januar er startmåneden for årets boligmarked. Preget av manglende tilbud, uvær i store deler av landet, er årets første måned likevel, nesten mot alle odds, som oftest toneangivende for hele året.

Og i år var mye nyttig å lære.

Endringer

Januar-måned overrasket litt på flere måter. Prisoppgangen var formidabel, med et januar-nivå som ligger 4,9 pst over gjennomsnittet i fjor. Fortsetter vi i dette tempoet, hvilket er ganske så usannsynlig, vil vi fort nå to-sifrete vekstrater for året som helhet.

Det andre er at veksten i boligprisene er langt jevnere fordelt enn jeg hadde sett for meg ved inngangen til året. Det er faktisk prisoppgang i hele landet.

Skjønt det er ikke opplagt at hele boligmarkedet går i takt. Det ser ut til å gå betydelige tregere i luksusmarkedet enn det gjør i mer normale boliger.

Selv om det er ekstraordinært få boliger til salgs i Norge for tida, er det nesten 200 enheter med en (antatt) markedsverdi over ti millioner kroner.

Det kan se ut som om rikingene ønsker å veksle inn større eiendommer i noe mindre og lettstelt, og heller bruke pengene på noe annet.

Tanker

Avisene advarer mot bobletendenser, men selv på dagens nivåer skal en huske på at bruktprisene i det meste av landet er lavere enn byggekostnader. Kostnader som stiger med tre til fire prosent i året.

Det er noe merkelig med den norske boligdebatten hvor nullvekst ofte brukes som referansepunkt. Mer fornuftig er det å regne med at boligprisene i et normalår bør stige med 2-3 pst, slik at boligverdier holder samme takt som lønns-, pris- og kostnadsutviklingen i samfunnet for øvrig.

År med nullvekst vil i virkeligheten være år med reell prisnedgang.

Nivåer

Nivåene vil mange økonomer helst slippe å se på, og det er synd, fordi det er fascinerende lesning. Det er et stort mysterium hvorfor prisene i de sentrale byene kan være tre til fem ganger så høye som prisene er, bare et par timers kjøring fra storbyene. Det er heller ingen tegn til at prisene konvergerer.

Kanskje beror det på næringsutviklingen, opplagt har det noe med samferdselspolitikken å gjøre. Når vi ikke evner å føre en aggressiv distriktspolitikk, ei heller bygge ut samferdselsårer, blir det vanskelig å ha det gøy på landet.

Prognoser

Med årets første måned bak oss er allerede dagens boligprisnivå nesten fem prosent poeng høyere enn gjennomsnittet for i fjor. Min årsprognose på 6 pst ser unektelig litt puslete ut.

For at prognosen ikke skal bli for lav, må resten av året bli ganske så paddeflat. Her trengs det mer tilbud. De ti siste år er det bare én januarmåned hvor det var færre boliger til salgs enn januar i år.

Reguleringenes nærsynthet

At vi har lite boliger til salgs nå skal en kanskje ikke ta som noen overraskelse, da myndighetene i lang tid har neglisjert boligbyggingen. Nye forskrifter fra ulike tilsyn har gjort det vanskeligere å få bygge, finansiere, selge og lånefinansiere nye boliger.

Selv i tider som nå går boligbyggere over ende.

Prisene er fortsatt for lave til at det lønner seg å bygge.

Derfor er det ikke noe under at vi i dag har manko på boliger, og det er ingen håp om noen radikale endringer i de nærmeste år.

Vårt nærsynte reguleringsiver, hvor all fokus er på å dempe dagens aktivitet i boligmarkedet, ser bare ut til å fortsette. Alt dreier seg om nuet.

Derfor skal en ikke bli sjokkert hvis prisveksten også i kommende januar-måneder kan overraske på oppsiden.