At norske boligpriser er ’’høye’’ er en teologisk læresetning for mange økonomer.
Men er det slik i virkeligheten? Er boligprisene i Norge høye, eller er de kanskje så altfor lave?
’’Alle’’ ser ut til å ha en mening om boligprisene i våre dager. De fleste røster taler for at boligprisene er høye, for høye eller enda verre – rene bobler. En skjødesløs bruk av adjektiver som det må klares opp i – all den tid det kan godt være at boligprisene er problematisk lave i det meste av Norge.
1. Hva er boligmarkedene?
Et mye brukt datagrunnlag for boligdiskusjoner er NEFs statistikk. Den har fordeler fremfor SSBs tall ved at den strekker seg lengre tilbake i tid – også for en god del regionale størrelser.
Tallene ekskluderer boliger som er for små (under 20 kvm) og de som er gigantiske (over 500 kvm). Tallmaterialet utelukker også boliger til en verdi av over hundre tusen kroner per kvm, til skade for de diskusjoner som tar for seg de mest boblete delene av våre markeder.
2. Ikke kvalitetsjustert
I denne valgte statistikk er forskjeller i boligenes kvaliteter mellom steder og gjennom tid ikke hensyntatt. En bolig er uforandret fra de dager da vår herre lå i stallen, til Tjuvholmen i Oslo blir ferdigstilt nå i år. Kvaliteten er også den samme overalt i landet – skal en tro de som bruker statistikken ukritisk.
Den logiske implikasjonen av å se bort i fra kvalitetsendringer, er å si at ingen av kravene myndighetene har stilt til bedre boligbygging opp gjennom årene egentlig har noen verdi for boligeierne. En annen implikasjon er at oppgraderinger av bad, kjøkken stigeledninger med mer, neppe kan tilskrives noen økonomisk verdi. Ihvertfall ikke en verdi som bør hensyntas i debatten.
Som et forsiktig forsøk på å unngå slike tolkinger er det naturlig å korrigere boligprisene med en eller faktor for kvalitetsforbedringer.
Jeg kjenner ingen fasit på hvor stor en eventuell justeringsfaktor burde være, men rundt ett prosentpoeng i året kan være et utgangspunkt.
Om du justerer for kvalitet eller ei betyr trolig ganske mye for hvor bekymret du er for boligprisutviklingen i senere år. Siden toppen i 1987 har boligprisveksten (ujustert) nesten klart å holde følge med husholdningenes samlede lønnsinntekter. Jo større forbedringer du tror det har vært i kvaliteten på boliger, desto verre har boligprisveksten (justert for kvalitetsforskjeller) utviklet seg relativt til inntektsnivåene i samfunnet.
Problemer med å måle kvalitetsendringer er ikke unike for boligprisindeksene. Noe av det samme problem har vi for andre varer, som biler. Du får mer bil for de samme pengene i dag som du måtte gi for 20 år siden, selv om de offisielle pristallene fra SSB viser motsatt utvikling. Offisielt har bilprisene steget, mens det oppleves som at de har falt dramatisk de siste 20 år.
Tabellen nedenfor viser boligpriser ujustert. Av tabellen ser vi at det er en håndfull fylker som skiller seg ut. Oslo/Akershus, Rogaland, Hordaland og Sør-Trøndelag er egentlig i egen klasse. I de fjorten øvrige fylkene er boligprisene gjennomgående på nivå med teknisk verdi eller lavere. I denne ’’røkla” hvor halvparten av befolkningen bor, må det meste av tomteverdiene være priset nær null, gitt at boligprisene knapt nok når teknisk verdi av byggemassen.
Også på endringsform er det forskjeller mellom ulike deler av Norge. Boligprisene er ikke bare høyst, de har også økt mest i de fem fremgangsrike fylkene. Noe av forskjellene i prisvekst kan imidlertid kanskje tilskrives kvalitetsforskjeller mellom regioner? De dyreste kjøkken selges neppe i Finnmark.
3. Analyser av boligprisene
Betalte husleier er trolig den beste indikator vi har for å fange opp et nettouttrykk for etterspørsel etter boligtjenester og endringer over tid og mellom regioner. En forenkling er å bruke betalte husleier som ’’proxy’’ på det meste av selveieres bo-utgifter. Naboens betalte husleie gir en pekepinn på hva selveiere potensielt kunne tjent på å leie boligene sine ut for.
Husleiene kan svinge mye, både over tid, mellom ulike typer boliger og regionalt. Storbyenes sentrale småleiligheter er preget av høyere husleier (eller potensielle leier) enn mye av boligmassen i de fjorten fylkene hvor prisutviklingen har vært svakest.
Over tid vil husleiene preges av næringsutviklingen. Norge har gått fra skipsfart, via industri, til oljealderen, mens vi så smått har de tatt de første steg inn i finansalderen med vårt enorme oljefond. Næringsveiene som avløser hverandre med stadig bedre utkomme gir grobunn for høyere lønninger og stigende levestandard.
Det ville vært underlig om ikke dette også preget utviklingen i betalte og beregnede husleier. Andre land, regioner og byer har vært mer uheldige i sin næringsutvikling. Der faller inntektene, husleiene og alt annet like: Boligprisene. Der hvor befolkningen eldes er det ofte stadig vanskeligere i det hele tatt å få leiet familieboliger ut.
Noen av de som måtte mene at boligprisene er høye kan egentlig ha i tankene at husleiene er for høye fordi næringslivets ’’gode tider’’ er forbigående. Andre bobleøkonomer, vil gjerne si at det ikke er næringslivet, men avkastningskravene, eller risikopremiene om du vil, som er problemet. Avkastningskravet, eller den implisitte risikopremie, er satt for lavt i det boligkjøperne starter budrundene.
4. Neddiskonteringsratene
Kapitalen som brukes til boligformål har en pris. En pris som avhenger av hvordan en skal neddiskontere de forventede (betalte/beregnede) husleiene og selvfølgelig dets kapitalkostnad.
Et viktig premiss for regnestykket er å postulere enten:
A) At husleiene systematisk og gjennomgående, men nødvendigvis ikke alltid, vil stige.
Eller:
B) Husleienes utvikling blir flat, fallende eller i det minste: Vil stige langt mindre enn prisene på øvrige varer og tjenester.
Tror en at nettohusleieinntekter med stor sikkerhet stiger om lag som inflasjonen, er realrentene et godt neddiskonteringsgrunnlag. Da vil det kunne være fornuftig å kjøpe boliger selv om kontantstrømmen er negativ, bare den er mindre negativ enn den forventede prisveksten. Det du taper på løpende drift, vil du få igjen på verdistigningen av boligen.
Andre forventede utviklingsbaner for husleiene kan gi helt andre og grymmere verdivurderinger.
Derfor er det svært så viktig for boligprisenes trendvekst hva slags allmenn inflasjon vi har i samfunnet. Noe av det mest interessante med boligdebatten i Norge er at økonomer som sverger til inflasjonsmålet på 2,5% (noe som krever en høyere inntekstutvikling enn dette mål) nekter å lage tilsvarende trendtall for boligprisene. Valg av trendvekst for boligpriser betyr mye for hvor bekymret du bør være for den økonomiske stabilitet i samfunnet.
Baserer du deg på at alt over null prosent per år er unormalt sterkt, blir du fort bekymret for en trendvekst nær inntektsveksten i husholdningene. Tror du derimot at inntektsveksten til husholdningene er det beste referansepunktet for normal prisutvikling for norske boliger, blir du fort mere avslappet. Helt kald blir du hvis du også er villig til korrigere prisveksten med ett prosentpoeng i året som følge av antatte, ikke målte kvalitetsforbedringer!
I dagens kapitalmarkeder er realrentene presset til negative nivåer for sikre plasseringer i mange av våre naboland. Et rentebilde som preger også det norske pengemarked.
Ikke bare våre sikre renter, men også kredittpremiene påvirkes i økende grad av forhold utenfor Norges grenser. OMF-markedet har forsterket denne prosessen da en betydelig og økende andel av boligkredittene hentes i utlandet før de omdannes til lån i norske kroner.
Tror boligkjøpere på en varig kombinasjon av normal inflasjon og unormalt lave realrenter, vil boligprisene kunne stige langt mer enn sin trendvekst. Tar de feil, enten ved at inflasjonen uteblir eller ved at realrentene skyter i været får de problemer. Det gjør dem sårbare.
5. Sårbarheter
Noen vil hevde at inntektene til norsk næringsliv er særskilt usikre blant annet fordi oljeprisen har tredoblet seg det siste ti-året. En reise som fort kan reverseres. Boligkjøperne bør ikke ta sats på at våre inntekter vil vedvare, fordi både husleier og boligpriser vil rammes ved et oljeprisfall. Et godt poeng, spør du meg, men ikke noe unikt for boliginvesteringer. Alle investeringer baserer seg på mer eller mindre usikre forventninger.
Slik sett er ikke boliginvesteringer hverken mer eller mindre usikre enn det meste annet som investeres i Fastlands-Norge.
Den andre sårbarhet er i forhold til våre diskonteringsrenter. I både 1992 og 2008 var det klok politikk å kjøre rentene opp til to-sifrete nivåer, til tross for at Norge var i en alvorlig lavkonjunktur. Litt spøkefullt kan man si at norske myndigheter har tidvis gitt Norge to-sifrede boliglånsrenter. Det er derfor ikke rart at de samme folka frykter at det også kan skje i fremtiden!
Akkurat hvordan du forholder deg til disse risikofaktorene – fare for inntektsfall og/eller stigende realrenter – påvirker trolig din betalingsvillighet for boliger, og dermed dine implisitte avkastningskrav.
Boligkjøpere må oppføre seg som profesjonelle investorer. Å kjøpe bolig i dag er ikke helt ulikt det å investere i en bedrift. Både bedriften og boligen vil trolig stige i verdi hvis næringslivet vokser og lønnsveksten forblir høy nok til at inflasjonsmålet vårt kan nås.
Litt på samme måte som investorer vurderer om en aksje er for dyr i forhold til forventningene og risikobildet, må boligeiere vurdere pro/contra det å investere for fremtiden.
6. Byggekostnader
Ovenfor har jeg sett på boligpriser i forhold til samfunnets nominelle forløp og dets renter og avkastningskrav.
En annen måte å vurdere boligmarkedene er å gjøre som i aksjemarkedet. Se på bokførte, eller tekniske, verdier. For boligeiere er det naturlig å sammenligne med byggekostnadene, alternativt tekniske verdier hvor en både hensyntar byggekost og kapitalslit. Politikere, legfolk og økonomer har også en tendens til å bruke byggekostnader som mål på en eller annen velment idé om ’’underliggende verdi’’.
Som nevnt er boligprisene i mye av Norge priset til under teknisk verdi, et fenomen som er ganske analogt til aksjer som ikke reflekterer selskapenes bokførte verdier. Aksjer som har pris/nok under én. Det er ganske åpenbart at samfunnet har et problem med å vedlikeholde boligmassen der hvor det ikke lønner seg å investere i nybygg. Med andre er det ganske opplagt at BOLIGPRISENE ER PROBLEMATISK LAVE i store deler av kongeriket i den forstand at med dagens priser så vil boligmassen svinne hen i mangel av nyinvesteringer.
Fra 1989 til 2011 har prisene på nye eneboliger økt med en årlig rate på 4,7% skal en tro SSB. Også her det imidlertid all grunn til å tro at prisveksten har vært vesentlig lavere, hvis en hensyntar kvalitetsforbedringer på boligene som produseres. Veksten i byggekostnader er med andre ord sannsynligvis klart lavere enn den årlige stigningen i husholdningenes inntekter, men høyere enn inflasjonsmålet.
Et viktig poeng som gjerne faller ut av diskusjonene rundt forholdet brukt/nypris er innsatsen av offentlige investeringer. Det være seg parker, veier, bruer skoler og barnehager. Jo flere fasiliteter, jo mer byggekost er ”bakt inn” i boligprisene.
Litt på samme måte kan nye kulturbygg dra opp verdien av boliger i nabolaget. Det er umulig å vurdere prisene for leiligheter på Sør-Enga i Oslo uten å ta i betraktning at en rekke kulturprosjekter er realisert i leilighetenes umiddelbare nærhet.
I sum er det ikke opplagt at boligprisene i Norge er for høye i forhold til nybyggpris. Hensyntar en de samlede byggekostnader (private og offentlige), er det for eksempel ikke opplagt at det lønner seg å bygge nytt i skog og utmark. Talsmenn for å bygge ut Oslo Marka med boliger, bør ta med fellesskapets tap av rekreasjonsmuligheter og utgifter til vei, vann og kloakk i sine byggekostnader.
7. Oppsummering og avsluttende merknader
Den gode samtale om boligprisene bør helst foregå i en norsk kontekst hvor regionale forskjeller, kvalitetsendringer og byggekostnader hensyntas.
I dagens debatt er det litt merkelig å se at de som både er tilhengere av økte offentlige standarder for boliger og tror boligprisene har utviklet seg for raskt, sjeldent eller aldri er villig til å justere sine pristall med kvalitetsforbedringene de er forkjempere for.
Myndighetene bør droppe generelle advarsler av teologisk karakter, og på et eller annet tidspunkt komme frem til et anslag på ’’trendvekst for boligpriser ’’ som er konsistent med ’’inflasjonsmål = 2,5%’’ . Ellers vil myndighetenes råd bli satt i samme båt som ulike presteskaps advarsler om at folk ikke må kose seg vel mye.
Faktum er at det å rope ulv,ulv uten saklig grunnlag skader og forvirrer mer enn det gavner.
Det kan ikke utelukkes at de i store deler av landet er problematisk lave. I fem fylker og spesielt i utvalgte bydeler i våre storbyer er det kanskje grunnlag for å diskutere om boligprisene er kun midlertidig høye, og om ikke de snart vil/bør falle tilbake. I store deler av resten av landet, og faktisk også i billigere strøk i byene, lønner det seg ikke i dag å bygge. Til det er boligprisene problematisk lave.
Med et litt utvidet kostnadsbegrep ser en også fort at det heller ikke lønner seg å bygge ut i for eksempel Oslo Marka uten offentlige subsidier.Til det er boligprisene selv på Oslo-Vest for lave.
Til slutt: Boligmarkedene i Norge er, MARKEDER – på godt og vondt. Noen tjener penger, andre taper. Noe er billig, annet er dyrt. Sånn går nå dagan.
Til sammenligning er det fint mulig å bygge en bil for under 20 000 kroner per bil og alternativt for mer enn et par millioner kroner, uten at noen vil si vi har en ’’boble’’ i bilmarkedet; annet enn av den type som står på parkeringsplassen utenfor vinduet mitt.