Jeg blir så deprimert av å lese den amerikanske Professor Robert Shillers skråsikre uttalelser om at vi står overfor en boligboble i Norge.
Ikke på boligmarkedets vegne, men på standens nivå. Sist jeg hørte han foredra, ga han gladelig uttrykk for at han visste fint lite om Norge. Likevel ser vi han i dag uttale seg ganske så bombastisk om et marked han nærmest er stolt av å ikke kunne noe om.
Men han er ikke alene. Vi samfunnsøkonomer står opp om morgenen, pusser tennene, og går på talerstoler for å fortelle våre ofre historier om fjerne land og kulturer som vi vet like lite om som den berømte professoren gjør om Norge. Jeg er også skyldig etter tiltalen.
For å få litt mer innsikt for våre konklusjoner er det kanskje grunn til å se nærmere på fragmenter, deler av markedene, fremfor å arbeide frem heroiske og bombastiske konkusjoner for totalen.
Noe av det fascinerer undertegnede mest med de norske boligmarkedene er hvor store prisforskjeller vi har på relativt avgrensede geografiske områder. La oss glemme gjennomsnittsprisen for Norge som helhet, men heller spørre oss:
– Hvorfor er noen områder, svært så vakre fra naturens side, så ufattelige, så helt usannsynlige, BILLIGE?
Prisen per kvadratmeter i store deler av Norge er nemlig så lav at tomtene der prises implisitt som verdiløse. Skal en bygge nytt koster eneboligene minimum 20 000 kroner per meter. Tar en vekk noe for slitasje og elde, så vil de fleste bygningsmasser i Norge ha en teknisk verdi på 17 000 kroner per meter eller høyere. I hvert fall når du inkluderer kostnader med garasjer, uthus og terrasser i verdivurderingene.
Bruker du 17’ som nullpunkt for tomteverdier, ser en at kvadratmeterprisen i september i år var for lav til å rettferdiggjøre å bruke en eneste krone på tomt i :
Østfold (16,4)
Hedmark (12,7)
Oppland (14,8)
Buskerud (17,0)
Vestfold (17,0)
Agderfylkene utenom Kristiansand (16,7)
Møre og Romsdal (15,7)
……………………………………………………………………………SAMT HELE NORD NORGE (16,4)
Egentlig er boligprisene skrekkelig lave i disse regionene, noe som ser ut til å ha gått de fleste som uttaler seg om boligmarkedene, hus forbi. (Enig, den var ekstremt bløt, men husk det er fredag.)
Mitt retoriske spørsmål er: Hvorfor det er slik? Jeg skjønner rett og slett ikke at boligprisene kan være så forskjellige i ulike deler av landet. Man kan jo selge i byene og bo på landet med en livsstil som bygdas Lotto-millionær.
Kanskje har prisforskjellene noe med logistikk å gjøre, kanskje har det noe med kultur? Imidlertid er det vanskelig å forstå annet enn at i overnevnte fylker så er det mer sannsynlig at boligprisene vil doble seg, enn at de vil halveres i årene som kommer.
At store deler av norsk eiendomsgrunn skal fortsette å være verdiløs, kan neppe være likevekt.