Denne uka har det vært mye opp og ned med boligmarkedene. Og jeg debatterer ståa i et nettmøte i DN.no 11.30 i dag.
Mest opp, da boligprisene i Norge var litt høyere enn jeg hadde ventet for august. I ettertid er det også blitt spekulert mye om veien videre, og her finner jeg meg litt svar skyldig. Dette fordi noen av de viktigste faktorene i norsk økonomi er utenfor vår kontroll.
Ta vår befolkningsutvikling. Kanskje den viktigste enkeltfaktor bak boligetterspørselen.
Akkurat hvor stor befolkningen blir, bestemmer vi ikke selv. Takket være internasjonale avtaler er det relativt fri flyt av folk i Europa. Jo verre det går i våre naboland, desto flere vil flytte til Norge. Nå som det går riktig dårlig utaskjærs, er det all grunn til å regne med at vi får sterk befolkningsvekst også neste år, med høy vekst i norske husleier som resultat.
Heller ikke våre egne inntekter kan vi forutsi med stor sikkerhet, nå som Norge blir stadig mer oljeavhengig. Oljeprisen har tredoblet seg de siste ti år, hvilket forklarer mye av inntektsveksten til ikke bare oljeansatte, men også de offentlige ansatte og trygdede. I år hadde jeg regnet med at oljeprisen ville falle tilbake, men den gang ei. En supersterk oljepris er også et argument for at det kommer til å gå riktig bra med Norge neste år.
Fra et år til et annet er det ikke godt å gjøre så mye med den samlede beholdning av boliger, derfor vil disse etterspørselsfaktorene – antall mennesker og deres inntekter – være det som driver prisen på kostnadene ved å bo. I en viss forstand kan en si at boligbeholdningen år om annet er gitt, og at folks inntekter driver veksten i husleiene.
Akkurat hva verdiene av disse herlighetene av noen boliger er, ja det avhenger av vårt rentenivå. Et nivå som vi heller ikke har så mye kontroll med. Til neste år ventes rentenivået å være behagelig lavt for norske lånekunder. Stigende husleier og lave renter gir solid boligprisoppgang – på forventningsbasis.
Til neste år er da solen (befolkningen), månen (oljeprisen) og stjernene (rentenivå) i perfekt vater for boligmarkedene våre.
Bare husk at alt det kan snu – og det raskt. Kollapser oljeprisen går Norge i resesjon. Slike nedgangstider vil trolig blir forsterket av alle utlendingene som trolig forlater et trøblete Norge og flykter hjem. Slik utvandring kan bli plagsom for oss. Og, jo lengre og verre lavkonjunkturen blir, desto større kredittpremie må norske banker betale. Det er med andre ord ikke bare selvforsterkende konjunkturer på vei opp, men også hvis det skulle snu ned.
Befolkningene i små land med åpne landegrenser og et snevert (om enn svært så lønnsomt) næringsliv må kanskje bare lære seg å leve med denne type selvforsterkende konjunktursvingninger?
Både i økonomien og i boligmarkedene.