Tre farer for investorer i sør-europeisk eiendom

Nå som høsten nærmer seg er det tid for nordmenn å rette oppmerksomheten sin mot Middelhavet. Når høstregnet setter inn, vil politikere gjerne diskutere Europa (i Paris), feriefolket vil sørover og investorene begynner å bla i eiendomsmagasiner. En enkel makroøkonom får dermed flere spørsmål om Sør-Europa enn han kan svare på.

Noen generelle poenger kan jeg imidlertid bidra med.

De fleste sør-europeiske land sliter med svake konjunkturer og en økende masse usolgte ferieboliger – i absolutt alle prisklasser. Et gløtt på en internettside for luksuseiendommer i Spania viser at den dyreste boligen her ligger ute for salg for drøye 200 millioner kroner, mens det rundt Middelhavet ellers vises frem et hundretalls boliger til salgs for over 20 millioner kroner.

Akkurat hva de blir solgt for er jeg usikker på, men ser en på nettmålinger viser de et fall i prisantydningene de fleste steder. I Spania hvor endring i prisantydninger måles av en internettmegler for boliger, er prisene ned 11 pst det siste året; den sterkeste falltakten som selskapet har målt.

Det er viktig å merke seg at de fleste sør-europeiske land har to markeder; ett for utlendinger og ett for lokale helter. Det er ingen formelle skiller, men likevel ganske klart at den utenlandske ferieboligeier og den lokale arbeider oftest lever i forskjellige verdener selv om de bor side om side.

Her i ligger det spesiell sårbarhet for eierne av ferieboliger. Selv på toppen av markedet var gjennomsnittsprisen for den jevne spanjol bare et par tusen Euro per kvadratmeter. Dette er helt greie boliger litt uten for sentrum av de store byene, hvor barn vokser opp og folk har det bra. Slike ting har falt – ofte til under det halve av toppnoteringene. Med andre ord kan du, hvis du vil leve som en spansk arbeider og gjerne i samme blokk som hans familie, komme unna med 7000-8000 kroner per kvadratmeter.

Når nordmenn kjøper blir vi imidlertid vist til våre områder. Vi lokkes gjerne med at det her tross alt er billigere enn i Blindleia og på Geilo. Hvilket jo er sant, men ikke så veldig viktig å vite. Mitt tips, og hovedscenario, er at de om lag en million utenlands eide boliger som er spredt rundt i europeisk middelshavsland vil fortsette å falle i verdi. Om ikke tilbake til lokalbefolkningenes prisnivå, så i hvert fall til lavere nivåer enn i dag. Det meste av Europa er jo i resesjon, og ferieboliger er luksusgoder som kan rammes hardt av dårlige tider.

Utover konjunkturene er det to andre farer som eiendomskjøpere bør merke seg. Den mest nærliggende er eiendomsskatt. Det ville vært merkelige hvis ikke eiendomsskattene over tid mangedobles langs Middelhavets beste strender. Du kan stole på at lokalbefolkningen stemmer for å heve skattene på ferieturistene som eier bolig i deres fiskerlandsby.

Den siste fare er den alvorligste. En fare, som aldri nevnes, men ikke må undervurderes: Valutakollaps. I det et land går ut av Euroen vil alle likvide midler i dette landet forsøkes å konverteres til en annen valuta. Landet blir utarmet og rett etter at den nye valuta skipes, vil den med all sannsynlighet synke til en eller annen forferdelig bunn.

Her er poenget. Din feriebolig vil prises i den nye valuta. Over natta kan boligen din halveres i verdi hvis ferielandet dit trer ut av Eurosamarbeidet og skaper sin nye Drachme eller Peso.

På lang sikt vil vestlig kjøpekraft være bestemmende for den langsiktige verdien av din feriebolig, selv om den noteres i en eller annen ny gærning. Derfor kan godt boligen stige på sikt. Bare hver forberedt på at du må kunne tåle en midlertidig halvering av dens verdi – hvis Eurosamarbeidet totalhavarer.