BOBLE! REKORDPRISER! Media lager nå så mange krigsoverskrifter om boligmarkedenes ve og vel at en kan nesten si at det er blitt en boble i å omtale tidligere og fremtidige boligbobler. Her er mitt bidrag til hysteriet.
Bobler er perioder med prisoppgang, som gir eiere midlertidig lykkerus så lenge prisene holder seg høye, etterfulgt av langvarig depresjon – etter at boblene brister og prisfallet setter inn.
Kimen til boligbobler er gjerne et næringsliv i medvind. Et næringsliv som gjør det så godt at både eiere og arbeidere blir optimistiske på fremtiden. Da investeres det gjerne tungt. I slike høykonjunkturer gjør også bankene det godt og er derfor usedvanlig rause med kredittgivingen. Raus kredittgiving til investorer med velpolstret optimisme leder gjerne til budkamper i jaget etter drømmeboliger. De stigende boligpriser, som jo gir boligeiere skattefri formue, gir boligeiernes allerede velutviklede optimisme et nytt løft. Boblen blåses opp.
Myndighetene blir etter hvert bekymret for denne selvforsterkende optimismen og slår på bremsene, med renteoppgang, skatteøkninger med mer, men toget er vanskelig å stoppe. Før eller siden topper imidlertid konjunkturene. Stemningen snur til tvil og så etter hvert til pessimisme. En pessimisme som blir gradvis sterkere jo verre det går for næringslivet. Også på vei ned er stemningen selvforsterkende. Boligprisfall svekker næringslivet ytterligere, med et nytt fall i aktiviteten som resultat. Og jo svakere aktivitet blir, desto mer faller boligprisene. Bankene roper ’’finanskrise’’, men deres tap er egentlig bare den logiske konsekvens av deres aggressive utlånspolitikk på konjunkturtoppen.
Tokyo anno 1990 var selve urboblen for boligøkonomer. Japan var den gang preget av stor velstand, optimisme på at de gode tidene ville vare, og rause banker som kunne tilby billige boliglån. Japanerne hadde den gang en nesten religiøs overbevisning om at boligpriser aldri kunne falle i verdens mest fantastiske land; Japan. Etter at trollet sprakk har japanerne like sterk fatalisme, men nå med motsatt fortegn. Nå frykter de at boligprisene kun kan falle.
Verdens viktigste boligboble har vi i dag kanskje i Kina hvor nettopp optimisme kombinert med rause banker har gitt en overinvestering i luksusenheter. I den senere tid har myndighetene gjort nær sagt alt de kan for å dempe denne spekulasjonen. Før eller siden vil også boligprisene i Kina toppe ut og starte sitt unngåelige fall.
Vår neste boblekandidat, Hong Kong, lever godt på de kinesiske arbeidernes størkna svette, finansfolket som leker seg med et vannvittig luksusliv, og handel/logistikk. Boligverdiene i denne rike bystaten blåses opp av eksepsjonelt lave renter. Renter som må tilpasses rentene i det skakkjørte USA fordi Hong Kong dollaren er knyttet til USD. En binding som gir om lag samme rente i begge land.
I sommer ble det solgt luksusenheter i London til over 300 000 kroner per kvadratmeter. Det er tilsynelatende ingen ende på rikfolk fra alle verdens hjørner som ønsker seg et krypinn i London. Utlendinger som byr opp boligprisene er drivkraften i dagens Londonmarked.
Noen er diktatorer, eller statsansatte som kjøper med midler stjålet fra fattige lands statskasser. Andre er rike finansfolk, mens en tredje gruppe bare er rike mennesker forelsket i det som også for meg er et yndet feriemål.
Av disse erfaringene kan nordmenn lære at for stor optimisme er farlig, spesielt når bankene også smittes. Kombinasjonen av sterk innvandring og for lave renter kan bidra til dramatisk prisoppgang på boliger. Mange norske økonomer frykter at vi i Norge nettopp får en kombinasjon av for stor optimisme og et rentenivå tilpasset det skakkjørte EU. Nå som markedene priser inn lave renter i mange år fremover er det grunn til å være på vakt.
Likevel har jeg vanskelig for å se at boligmarkedene i Norge vil falle før enten nasjonalinntekten svikter, for eksempel ved en kollaps i oljeprisen, eller ved at dagens sterke innvandring til Norge snur til utvandring. En kombinasjon av begge forhold er det mest sannsynlige krisescenario jeg kan komme på. Et scenario jeg imidlertid må innrømme at jeg har liten tro på.