Jan Revfem i NE nyheter gjorde nylig et interresant intervju om markedene for kontoreiendommer med konsernsjef Olav Line i det børsnoterte eiendoms-selskapet Norwegian Property (NPRO. Konsernsjefen påpekte at det rett og slett ikke lønner seg å bygge ut kontoreiendommer.
Det er naturlig å tenke seg at nettopp derfor så vil igangsettingen av kontoreiendommer i Oslo og Akershus snart stoppe opp.
– Aldri vært billigere å leie enn i dag
Eiendomstopp hevder kontorlokaler aldri har vært billigere.
Nyheter
NE nyheter Jan Revfem
Publisert: 19.11.2011 08:11, Oppdatert: 19.11.2011 08:11
Påstanden kommer ikke fra Nærings-Eiendom, men fra konsern¬sjef Olav Line i det børsnoterte eiendoms-selskapet Norwegian Property (NPRO). For 20 år siden var han leder for Lysaker Sentrum.
– Den gangen regnet vi 50 000–60 000 kroner i husleie¬kostnader per ansatt, forteller Line til Nærings-Eiendom.
Mye har imidlertid skjedd siden 1990, til glede for leietakerne og ergo i disfavør av utleierne. Olav Line mener den mest relevante prisstigningen i perioden er å se på lønnsveksten. Fra 1990 har den generelle prisstigningen i samfunnet ifølge Line vært på 54 prosent, men lønnsveksten hele 141 prosent. Det vil si at lønningene er 2,4 ganger høyere enn i dag. Samtidig har – tankevekkende nok – kontorleiene i Oslo-regionen hatt en realprisnedgang på 10 –15 prosent, altså nominelle leiepriser fratrukket inflasjonen.
Tilbudsoverskudd
– Hvordan forklarer du denne nedgangen?
– Det har vært et tilbudsoverskudd av eiendom i Oslo og mange tomter, slik at det alltid vært mulig å bygge nytt. Det interessante i Oslo, er flere steder i byen ser det ut til at tomtene blir betraktet som nærmest gratis, i hvert fall med en sterk subsidie¬ring. Flere investorer ser ut til å være villige til bare å få avkastning på selve bygget. Når nye bygg kan leies ut til 1800–2000 kroner kvadrat-meteren, da er tomten lite ¬eller ingenting verdt, sier en tankefull konsernsjef.
Hvis vi i dag regner at en gjennom¬snittlig kontoransatt i Oslo tjener 500 000 kroner, som ikke er urimelig ut fra lønnsstatistikker, at vedkommende i snitt legger beslag på 20 kvadratmeter til 2000 kroner kvadratmeteren, tilsvarer det leie¬kostnader (40 000 kroner) på 8 prosent av de totale lønnskostnadene.
210 000 kroner i lønnskostnader i 1990 tilsvarer 500 000 kroner i dag, gitt 140 prosent lønnsøkning. Med andre ord utgjorde husleieandelen hele 25–30 prosent av lønningene for 20 år siden, gitt Lines regnestykke på Lysaker.
Men det er også en annen del av regnestykket: arealeffektiviteten. Olav Line sier det er naturlig å se på Aker Brygge, som ble bygget for over 20 år siden.
– I de verste byggene her kan vi arealeffektivisere med 40–50 prosent, i de beste byggene 10–20 prosent. Mye av etterspørselen de seneste årene er absorbert gjennom økt areal¬effektivitet, samtidig som tilbudet er økt sier han.
5 prosent
Gjennomsnittlig arealbruk per ansatt for 20 år siden var over 30 kvadrat¬meter, i dag ligger nybyggene på 20 kvadratmeter. Line mener derfor at en arealeffektivisering på 25–30 prosent er et ganske forsiktig anslag. Korrigerer vi for arealeffektivise¬ringen, er vi nede på husleiekostnader på rundt 5 prosent av lønns-kostnadene, eller 1/5-1/6 av nivåene for 20 år siden. Tar vi med arbeidsgiveravgift og andre sosiale kostnader, faller andelen enda mer. I tillegg er standarden på kontorlokalene blitt bedre.
– Vi er i en bransje som i liten grad har klart å ta ut merverdier som er skapt, i en periode der kvaliteten på eiendommene er gått betydelig opp, sukker Line.
Line finner det noe paradoksalt at de skal sitte å diskutere 2300 eller 2350 kroner kvadratmeteren i forhandlinger.
– Studier viser at pris er viktig, men ikke avgjørende for å inngå et leieforhold, sier han.
Olav Line understreker hvor viktig det er for utleierne å ligge nær knutepunktene, der Oslo S er landets mest sentrale kollektivknutepunkt.
– Tilbudsoverskuddet har vært litt ujevnt fordelt i de ulike segmentene, med overskudd i noen segmenter, underskudd i andre. Det er imidlertid ikke mange ledige tomter å bygge ut nær knutepunktene. Oslo er heller ikke stort nok marked til å tåle kjempe¬utbygginger. Det så vi med utbyggingen på Fornebu. Her stanger prisene i taket og ligger nå bare litt over det som skal til for å forrente selve bygget, sier Line.
Dårlig timing
De fleste leiekontrakter gir i all vesentlig grad inflasjonsbeskyttelse. Spørsmålet blir da hvorfor de reelle leieprisene har falt siden 1990.
– Skal du skape verdier i et flatt leiemarked, må du være ekstra god på timing av kjøp og salg og gjennom leiemarkedssyklusene, svarer Line.
Olav Line peker også på at det har vært en akselererende utvikling i form av færre direkteforhandlinger med de større leietakerne. Disse bruker søkemeglere, som kan leiemarkedet godt.
– Søkemeglernes primære oppgave er å utnytte konkurranse¬situasjonen i markedet, og det har de gjort veldig godt. Det eneste jeg er kritisk til ved søkemeglerne, er at prosessene tar så lang tid. Det burde være unødvendig at det tar seks til åtte måneder å bestemme seg, sier Line, og trekker frem at det verste eksempelet var forhandlingene med EDB ErgoGroup. Valget deres falt til slutt på Fornebu og Telenor.
– Her var vi fire aktører som hver brukte 4-5 millioner på at leietakeren etterspurte et nybygg, og så viste det seg at de endte opp med et brukt bygg. Det var en dårlig prosess, sier en oppgitt Line.
Mer segmentert
Årlig tilbudsvekst i Oslo på kontorsiden har de seneste årene ligget på 250 000 kvadratmeter. Oslo ventes å vokse med 200 000 innbyggere de nærmeste 20 årene, slik at behovet for nye kontorarealet absolutt er til stede.
– Men hvis vi ser oss tilbake om ti år, hva tror du historien vil vise?
– At Oslo-markedet er blitt mer segmentert, ikke bare til Vika, Aker Brygge og området rundt. Noen bygg ramler ut av markedet fordi de er utdaterte og må konverteres til andre formål, som boliger. Vi må stadig øke totalverdien for brukeren og ha enda flere bygg med god beliggenhet og god kvalitet, bygg som ligger nær knutepunkter og servicefunksjoner, som mat og shopping. Eiendommer som ligger langt fra offentlige kommunika¬sjoner og servicefunk¬sjoner vil få en utfordring fremover