Eureka! Vi bygger regler

Fra nybyggertomten, med utsikt over en av Norges vakreste bukter, kan jeg nesten ikke stirre meg mett. Vi liker å gå søndagstur på Fornebulandet og har stoppet foran et flunkende nytt to-etasjers leilighetsbygg, bare for å nyte den vakre utsikten.

Ja, du leste rett. Her på en av Norges mest spektakulære utsiktstomter, og det fineste utsiktspunkt på Fornebulandet, bygger Norge for fremtiden – i to etasjer.

Dette er en kronikk som prøver å få til en fornuftig debatt rundt boligmarkedene.  Finanstilsynets regler vil kanskje bedre markedsbalansen i boligmarkedene, men på en litt annen måte enn de selv tror. Følg med. 

Dagens hjertesukk bør starte med å diskutere etterspørsel og tilbud av boligtjenester. Hva er utsiktene for produksjonen av og prisene på boligtjenester? Prisene på enhetene som produserer disse tjenestene, selve verdivurderingen, tar vi i morgen.

Etterspørselen etter boligtjenester drives i hovedsak av demografiske faktorer. Norge har en raskt voksende befolkningen som i økende grad ønsker å bo sentralt. Tiltak for å redusere presset i byene er å nekte å ta imot flyktinger, nekte familiegjenforeninger for våre nye landsmenn og/ eller føre en mer vellykket distriktspolitikk som gjør at flere ønsker å bosette i distriktene.  En kan også nekte folk å få barn. Barnløse par trenger færre kvadratmeter bolig enn de med barn.

Nå er det ikke bare antall hoder, men også deres inntekter, som er viktig i denne sammenheng. I år vokser husholdningenes inntekter med omlag 6%. En måte å redusere folks kjøpekraft er å spille bort penga. Det har faktisk Stortinget klart, med et beregnet tap i våre statlige porteføljer motsvarende 80 000 kroner per nordmann. Og det bare i år.

Disse verditap – om lag 400 hundre milliarder kroner – har man fått blant annet fordi man ville unngå å investere i boliger og andre realaktiva i gamlelandet, men heller kjøpe aksjer i utlandet. Aksjer som blant annet er eksponert i boligmarkeder hvor prisene får de norske til å blekne. De samme økonomer som er bekymret for boligprisene i Trondheim har ingen motforestillinger mot å investere tungt i boligmarkeder som London og Hong Kong, hvor luksusenheter nå går for hhv 300 000 og 600 000 kroner per kvadratmeter. Merkelig nok har det endt med tap.  

For å dempe etterspørselen kunne politikerne også stimulere distriktene og dermed dempe presset på byene via skattesystemet. De kunne betale folk for å bo i distriktene og skatte de som bor i byene. Dessverre har dagens skattesystem motsatt innretning. Boligskatter og kommunale avgifter er gjerne høyere i distriktene enn i byene og bompenger er for alle praktiske formål en skatt på pendlere. Jo høyere bomavgifter, desto mer er folk villig til å betale for å bo i sentrum av våre byer, fremfor å bli værende i  distrikts-Norge.

I sum er det ikke lett å se med det blotte øye hva politikere gjør for å hindre økt etterspørsel etter boliger i byene, men det er godt mulig jeg har gått glipp av noe.

Hvordan går det så med tilbudssiden? Vel, som eksemplet med Fornebulandet viser, så liker nordmenn å bygge smått og fint. Lave bygg skaper gode bomiljøer, men jo lavere byggene er, desto høyere blir kvadratmeterprisen. Politikerne må rett og slett velge om de vil ha høye bygg eller høye priser.

Kanskje vi bør bygge høyhus – i distriktene. Hvorfor er det slik at de som eeeeelsker å bo i blokk må flytte til byen. Jo, det er fordi det ikke finnes blokker på landet. Det er ingen teknologiske hindre for å bygge et hundre etasjers bygg eller tre i distriktene. Tenk på alle de museene, teatrene, barene, skolene, sportsanleggene du kunne fått plass til i en skyskraper på Hamar. 

Det å ta av Nordmarka løser intet. Utbyggingskostnadene av jomfruelige boområder er enorme. Også i marka må man bygge høyt hvis man skal bygge billig.

Hvordan går det da med boligmarkedene, når ingen tar et tak for å dempe etterspørselen eller øke tilbudet? Vel, det blir jo ikke så mange flere boliger av dagens politikk, men politikerne er flinke til å skaffe mange kunder til boligutleiere. Utleiere som gnir seg i hendene takket være at vi mangler en boligpolitikk.

Uansett hvordan man snur og vender på det, får vi da stigende husleier. Og Finanstilsynets nye regler vil i første omgang gjøre at de stiger unødig mye. 

Regler for økt egenkapital rammer i hovedsak spekulanter og ungdom uten rike foreldre. Vi går litt tilbake til 1970-tallets kredittrasjonering hvor den bemidlede middelklasse fikk kjøpt opp leiligheter i de store byene for en billig penge.

Ved å gjøre det vanskeligere for ungdom å kjøpe bolig tvinges de til å leie, eller bo hos venner og familie. En svært så vellykket familiepolitikk hvis man både ønsker å få storfamilien til å bruke mer tid sammen og hvis man ønsker at det fødes færre barn i Norge.  

På lang sikt vil imidlertid neppe markedsbalansen endres mye av Finanstilsynets regler. Etter hvert som utleierne blir rikere vil de bygge mer. Etterhvert som barnekullene faller vil behovet for boligtjenester også gå ned.

Vi får et samfunn med flere utleiere og færre selveiere, noe høyere husleier og noe færre barn enn vi ellers ville hatt.

I dag har jeg tatt for meg balansen i boligmarkedene målt ved husleier. I morgen skal jeg drøfte prisingen av enhetene som produserer disse boligtjenestene – boligprisene!