Når alle tall er 4, eller hva vi kan tro om boligprisene fremover

April-tallene fra eiendomsmeglerforbundet (NEF) er klare og de viser en marginal nedgang i boligprisene fra måneden før. Slik det ser ut i dag får vi en vekst i boligprisene på drøye 8% fra i fjor til i år. Fra og med neste år venter vi at prisveksten på boliger vil følge husholdningenes inntekter. Når folk får bedre råd, er de villig til å betale mere for boligen.

http://www.dn.no/eiendom/article2133147.ece

Stemmer denne hypotesen; at boligprisene i hovedsak drives av inntektsutviklingen, er det all grunn til å regne med en langt mer moderat prisvekst i årene fremover, enn vi har sett i år. Norge med et av verdens høyeste kostnadsnivåer, kan ikke regne med å ha sterkere lønnsvekst enn våre naboland har.

Med litt næringsinntekter og som følge av høyere sysselsettingen bør Ola og Karis samlede inntekter kunne stige med omlag 4% i året så lenge vi ikke ser noe diskontinuerlig brudd i verdenshandelen. Og så lenge vi skikker norsk økonomi på en fornuftig måte – bør boligprisene stige omlag i samme takt som folks inntekter.

Inntektsutviklingen bør over tid også påvirke rentene. Noen år er rentene høye, i andre er de lave, men gjennomgående vil rentene trolig være like moderate som inntektene; rundt 4% for de fleste boliglån.

Litt slagordpreget kan vi konkludere med at moderat utvikling i inntekter og renter naturlig nok gir oss en moderat prisvekst for norske familieboliger. De som tror på krakk i boligmarkedene må se for seg at inntektene svikter på en ganske dramatisk måte.

Dette betyr ikke at vi vil se 4% vekst hvert eneste år. I gode år vil boligprisveksten være noe høyere, og i dårlige år vil den være lavere  og muligens negativ. I gjennomsnitt vil vi få de boligprisene som norsk økonomi har råd til å bære. 

Hva er det mest sannsynlige for neste år, at vi havner på oversiden eller under 4%?

Så lenge kronekursen er sterk, er det grunn til å regne med at vi får færre rentehevinger enn varslet av Norges Bank. Dette fordi en sterk krone bidrar til å redusere dagens allerede lave prisvekst. Prisveksten på boliger neste år kan dermed bli noe høyere enn 4%. 

Før eller siden vil imidlertid de langsiktige trendene utkrystallisere seg. Vi kan vanskelig by mere for boliger enn våre betjeningsevne tillater.    

Dette er ikke helt nye tanker. Bare se på hva vår visesentralbanksjef Jan F. Qvigstad skrev ved inngangen til året:

http://www.norges-bank.no/no/om/publisert/publikasjoner/staff-memo/2011/staff-memo-22011/