I går fikk vi nye data for de amerikanske boligprisene, som viser et klart fall på 3,3% det siste året for de 20 største byene i USA. Dette til tross for at boligprisene i fjor var nær et historisk lavmål. En skulle nesten ikke tro at det var mulig å falle mer, men nok engang blir vi overrasket over virkeligheten. Det er jo litt merkelig å se fallende boligpriser med en interbankrente som er nær null, og moderat, men positiv, inntektsvekst for en systematisk voksende befolkning.
En av forklaringene på fallet er at en god del boliger ligger i områder som blir stadig mindre attraktive. I USA er det ganske normalt at middelklassestrøk kan forfalle og tape seg i verdi under en tidsutstrakt lavkonjunktur. Dessuten er fremtiden blitt for usikker til at folk tør å kjøpe boliger.
En tredje årsak til de svake boligprisene er den økende utbredelse av hva man kaller ‘strategiske mislighold’ av boliglån. Dette er personer som egentlig ikke har problemer med å betjene sine lån, men som velger å misligholde gjelda og si fra seg huset fordi de netto kommer bedre ut ved å flytte enn ved å bli boende.
I store deler av USA kan man ikke forfølge personene, men må nøye seg med pantet, ved mislighold. Så har du et millioner dollar i lån på et hus som bare er verdt det halve, kan du tjene en rask million ved å gå fra huset.
Ja, de som går fra huset og misligholder boliglånet blir bannlyst som konkurskamerater, men det går jo over. Vi bankfolk både glemmer og tilgir våre kunders synder.
Strategisk mislighold kan dermed være en av forklaringene på at boligpgrisene ikke reagerer som normalt på rentekutt. Fallende boligpriser utløser nye mislighold da stadig fler ser seg tjent med å gå fra boligene sine, med videre nedgang i prisene som resultat. Nedgangen har dermed fått sitt eget momentum som ser ut til å vedvare ut dette året.