På NBIMs investorkonferanse i år hadde Nicolai Tangen en interessant samtale med investor Marc Andreessen (grunnleggeren av NETSCAPE). Marc stusset litt over at Europa hadde så få høyteknologiske bedrifter. Det var som om Europa hadde valgt seg stagnasjon.
Det er historisk sus over fallet i boliginvesteringene som vi har i denne konjunktursyklus. I gamle dager sa man at ‘as goes the housing market so goes the economy’. Boliginvesteringer som før lå på 5-6 prosent av BNP som trend, kunne svinge med 20-30 prosent årlig, med sine ringvirkninger inn i alle typer håndverksbedrifter, møbel- og innbo, eiendomsmeglere og banker.
Boligprisene spås til værs på nyåret, etter flere år med svak prisutvikling. Men det blir en annerledes oppgangstid enn de spekulative bølgene vi har sett før. Dette fordi boligprisoppgangen henger sammen med mangel på nye boliger, ikke så voldsom sterk vekst i inntekter, rentekutt eller lettelser i boliglånsforskriften. Boligprisenes varslede himmelferd skyldes altså lav – ikke høy- økonomisk vekst.
Det blir trangt i døren og hard kamp om småleiligheter i de store byene, men neppe like hard kniving om å skaffe seg en Block Wathne bolig fra 1970-tallet et par timers kjøring fra nærmeste bysentra.
Norge står midt i en demografisk transformasjon hvor eldre søker seg leilighet etter å ha solgt sin enebolig. Regionale utviklingstrekk forsterker presset på leilighetsmarkedene, da det det er god befolkningsvekst i sentrale strøk hvor boligblokkene dominerer, men nedgang i rurale, eneboligrike områder. I år har halvparten av befolkningsveksten i kongeriket havnet i kommuner og fylker som omkranser Oslofjorden.
Det er ikke godt å si om dette er en ønsket utvikling eller bare et resultat av manglende by- og regionspolitikk, men fortsetter vi slik vil det måtte bygges mange nye boliger i hovedstadsregionen i årene som kommer. Boligmarkedene på bygda kan rammes av fraflytting. Og der man slutter å bygge boliger fordi ungdommen flytter, der forsvinner etter hvert håndverkere, lærere og butikkansatte. Kommer prosessen for langt av gårde blir fraflytning en selvforsterkende trend.
Det mest interessante med dagens konjunkturbilde er at alle spår at dette kommer til å gå så bra neste år. Selv med rekordlave nettoboliginvesteringer – ja, de er knapt positive – så skal norsk økonomi makte tilnærmet full sysselsetting.
Store rentekutt, som kunne ha stimulert boligbyggingen, trengs ikke i disse dager fordi norsk økonomi visstnok klarer seg fint uten vekst i antall boliger. En kan spørre seg om det i det hele tatt er mulig å få til oppsving i boligbyggingen så lenge arbeidsmarkedene holder seg stramme.
Og i sannhet har vi gått fra et samfunn med store barnekull, høy kredittvekst og sterk utviklingen i sysselsettingen til et lavvekstsamfunn med dyre boliger, strenge kredittreguleringer og få barn. I begge regimer kan en holde ledigheten lav ved å regulere innvandring og tillate antatt trygdede å ese ut.
I den grad kredittveksten er en ledende indikator er det ikke grunnlag for den store optimismen for 1. halvår 2025. Ser en på kredittveksten for husholdninger og ikke-finansielle foretak er den fortsatt minimal.
Nei, på en eller annen måte har vi havnet i nytt regime, med høye realrenter og lav økonomisk vekst med tilhørende små barnekull. Spørsmålet er vel om vi kunne valgt annerledes. Vi har, som andre europeere, også valgt oss stagnasjon til tross for nær uendelige store finansielle ressurser. BNP-veksten for Fastlands-Norge var under ett prosentpoeng i både i fjor og i år, uten noen sterk oppgang i vente neste år.
Ville en mer liberal innvandringspolitikk, lemping på kredittreguleringer og skatteletter bidratt til at norsk økonomien kunne vokse mer? Hvem vet.
Et spørsmål vi trolig får svar på i løpet av neste Stortingsperiode.