Ung og lovende var jeg i 1988, da jeg var uteksimanert fra Blindern-skolen, på jakt etter min første bolig. Jeg kom over en ganske så sliten sak i Bjerregårdsgate 68 i Oslo Sentrum. Husker jeg rett, var verditaksten 550 000 kroner, med prisantydning 490 000. Jeg la inn et skambud på 435 000 kroner, og kort tid etter var jeg eier av min første bolig. En bolig som raste i verdi fra dag én. Jeg hadde fått det norske boligkrakket i fanget!
Nordmenn flest satser i dag tungt på eiendom. Vi har ikke ferske erfaringer med at de brede nasjonale indeksene for boligpriser gjør annet enn å stige. Det er en hemsko for alle som skal tenke fremover. Bare fordi vi nå i nesten 30 år stort sett bare har opplevd stigende boligpriser i alle sentrale strøk, sier det ingenting om fremtidens prisvekst.
Men det er jo nettopp det som gjør denne sektoren så farlig å investere i. Alle som investerer i tankbåter er fullt klar over at dette kan bli en berg og dalbane for sparepengene dine. Men ingen kan tro at boligprisene gradvis sklir nedover. Det har jo aldri skjedd før- i Norge.
‘Buy on boligdips!’ er den norske boliginvestors mantra.
Så utfordringen er å investere i noe hvor folk holder hodet kaldt, og ikke blir revet med. Boligmarkeder som tåler at vi er på vei inn i en ny æra, hvor den økonomiske veksten og lønnspåslagene blir minimale, men selvfølgelig understøttet av evigvarende lave renter.
Boligmarkedene våre er egentlig ganske så ulike. Det er eneboliger, rekkehus, to-mannsboliger og leiligheter i alle former og kvaliteter, spredt over hele Norge. Noen boligtomter får du gratis, andre koster milliarder av kroner.
År ut og år inn holder nordmenns boutgifter seg ganske konstant, på i gjennomsnitt 20 pst av de samlede inntekter i husholdningene. Stiger husholdningenes inntekter med 3-4 pst i året, bør en derfor kunne se at husleiene gjør det samme. Det er jo husleier som er det beste mål på gjennomsnittsnordmannens boutgifter. En proxy – men ikke fasit.
I Norge er det 2,6 millioner boliger, med drøye to personer per bolig, hvorav om lag halvparten er eneboliger. Jeg deler boligene inn i tre grupper.
a) AirBnB utleide, hotellignende objekter
b) Normale boliger, med et potensiale for langtidsutleie til fornuftige priser
c) Drømmeboliger, som er for liebhabere
For å ta AirBnB gjengen først, så har de boligeiere som baserer seg på korttidsutleie til utlendinger, store problemer i pandemi-tider, da mye av utenlandstrafikken stenges ned.Nordmenn er ikke storbrukere på samme måte som folk langveisfra.
Prisene på de normale boligene bør stige svakt. De rammes av redusert etterspørsel fra forsiktige husholdninger i uår, men får gleden av de rekordlave rentene i Norges Bank, med ditto lave boliglånsrenter. I husbanken tilbys nå for første gang boliglån på under én prosent i rente.
Drømmeboligene er det verre å spå om. Dette er boliger som folk kjøper, ikke nødvendigvis fordi de er gode investeringer, men fordi de gir deg et høyere konsum av noe du liker: Det å bo ved fjord, på fjell, nær ridestall eller med penthouseliv på Aker Brygge.
Alle boliger har det til felles at de har kostnader, som kan omregnes til to komponenter:
- Brukskostnader
- Kapitalkostnader
Jo høyere vedlikeholdskostnader, fyringsutgifter mm, desto større brukskostnader. For lavt prisede eneboliger i småbyer og landlige strøk kan ‘brukskostnadene’ utgjøre 70 pst av de samlede boligkostnader.
For dyre leiligheter i bykjernen kan det være omvendt. Her utgjør kapitalkostnadene; renteutgifter etter skatt, største delen av boligens bokostnader.
Det er derfor naturlig at dyre leiligheter hvor det meste av kostnadene er renteutgifter stiger i pris, når renta, og boliglånsrenter faller kraftig. Noe de systematisk har gjort gjennom dette årtusen.
Landsgjennomsnittet har steget sånn noenlunde i takt med folks inntektsutvikling, men da noe sterkere vekst for leiligheter enn for eneboliger.
Og selvfølgelig er boligprisveksten sterkere i tilflytningssteder enn i fraflytningsbygder hvor det i disse dager blir stadig flere tomme boliger å velge mellom. I de hardest rammede fraflyttingskommuner har det knapt nok vært boligprisvekst i dette årtusen.
Alt jeg har skrevet over er generelle poeng som gjaldt i alle år før COVID 19.
Det jeg grubler på nå er hvordan COVID 19 kommer til å endre på folks preferanser.
Det vi ser i andre land er at rike mennesker trekker ut av bykjernen, mens de unge og fattige blir værende. Er du ung ønsker du tross alt å være der det skjer, ikke ut på landet hvor du går mye ensom og alene.
De godt voksne derimot med veletablerte nettverk, eller opparbeidet sosial kapital, om du vil, kan trekke seg litt av byen. Satse på å arrangere hagefester for venner og kjente, fremfor turer på virusutsatte restauranter i bykjernen. Og hva er vitsen med å bo sentralt, hvis kino, teater og opera, blir mer eller mindre permanente virusfeller?
Hagebyene på Ullevål og andre steder i Norge, har alltid vært populære. Rekkehus av alle slag med en liten hageflekk har vist seg verdifulle i tider hvor du holder deg mye hjemme, enten frivillig eller under tvang. Deres kvaliteter vil nok bli enda høyere verdsatt i tiden fremover. Dette er pandemi-tilpassede boliger for fremtiden.
Spørsmålet er om ikke byplanleggere bør bygge flere slike hagebyer, fremfor leilighetstårn, som jo er tidens mote blant byplanleggere. Kanskje få politikerne med på laget for så sponse at de nye hagebyene blir langt mer miljøvennlige en de gamle.
Og hvem vet, kanskje er det noen som tør å foreslå borgerlønn til folk som flytter langt, langt ut av byen?
I dag er det liten fare for noe bredt boligpriskrakk i Norge. Den gjennomsnittlige bolig er ikke unaturlig dyr, og boliglånsrentene vil forbli lave i en mannsalder. men de lave rentene skyldes at folks inntekter vil kun øke svakt i tiden fremover.
De største farene er trolig at Norge på et eller annet tidspunkt innfører et mer moderne, markedsbasert system for boligskatter. Hvor dyre sentrale boliger skattes hardere. Det kan ramme verdien av dyre boliger. Det andre er at det bygges for mye akkurat der du bor.
Men det kan bli store forskjeller mellom boligtyper. Mye vil avhenge av i utviklingen i norsk næringsliv og i pandemier. Blir man ikke kvitt smittefarene i de store byene. Vil nok flere flytte ut av bykjernene.
Det kan de i så fall gjøre med god fortjeneste. Min gamle leilighet i Bjerrgaardsgt 68, ville nok i dag vært solgt for ti ganger så mye som jeg ga for den den gang. Min fars gamle barndomshjem i Nordland derimot, har knapt nok steget i verdi i dette årtusen.