Boligmarkedet i september: Et marked som snart vil trenge rentekutt

Da var oppgangsperioden for boligmarkedet over for denne gang.

Kun lettelser i penge- og kredittpolitikken kan få prisene til å unngå et svalestup fremover. Lettest er det å tenke seg at Norges Bank før eller siden tvinges til betydelige rentekutt.

I september falt boligprisene med 1,1 pst. Men tar du ut Viken (m Oslo), som er noe mer enn halve det norske marked, var nedgangen nesten minus halvannen prosent.

Det i forkant av det normalt så svake 4. kvartal hvor varelagrene av usolgte boliger ofte selges til rabaterte priser. Nyboligmarkedet er enda vanskeligere. Kan aldri huske at det var så mange annonser for nye boliger på finn.no i oktober som det er idag.

Det er fire forhold som kommer til å senke boligprisene utover høsten og inn i neste år.

For det første har det vært bygget altfor mange intetsigende boliger i et forsøk på å utnytte de senere års robuste boligpriser. Litt uavhengig av andre forhold var bare utbudet så stort at prisene måtte dempes. Vi har lenge at langt høyere boligbyggingstakt enn USA, et land med om lag samme inntektsutvikling og befolkningsvekst som vi har. Oppussing og sterk vekst i byggingen av hytter har bidratt til at vi ytterligere drar fra når det gjelder samlede bolig- og fritidsboliginvesteringer.

I reelle termer måtte derfor boligprisene før eller siden korrigere, noe de altså later til å gjøre i høst. Norges Bank har gjort sitt til å dempe boligboomen.

Det siste år har sentralbankens signalrente blitt satt opp fire ganger med til sammen ett prosentpoeng. Hvis gjennomslaget av den siste kvartingen som kom nå i september blir som de tre første, vil den gjennomsnittlig rente på nye boliglån stabiliseres på 2,8 pst.

Men renten kan bli høyere der prisene faller som mest, fordi bankene får nå en betydelig risiko i fanget. Husholdninger som har kunnet bruke boligen som minibank så lenge boligprisene steg, må kanskje fremover slå om. Kan ikke lenger øke sine boliglån, hvis prisene står stille eller faller.

Et omslag trenger ikke bli dramatisk. Hvis boligsprisnedgangen bare blir i reelle termer, med vedvarende god lønnsvekst som sikrer at boligene blir stadig billigere i forhold til folks inntekter. (Tenk stabile verditakster.)

Verre kan det gå hvis de nominelle prisene faller systematisk. Da må folk stramme inn på forbruket, og øke sine nedbetalinger i takt med at boligprisene faller, slik at belåningsgraden ikke øker.

Det første forhold av mine fire er altså boligbyggingen som lenge har vært problematisk stor. Det var bare vanskelig å se effektene av at det årlig bygges noen tusen boliger for mye i et land med 2,5 millioner enheter.

Norges Bank sine rentehevinger og bankenes reaksjon på dette er det andre forhold som vil drive prisene lavere. Svakere effekter, men dog klart negative vil nye innstramninger i boliglånsforskriften ha, samt nye kapitalkrav til bankene som spesielt vil ramme banker i distriktene, og disses boligmarkeder.

Utvikling lenger frem blir selvfølgelig avhengig av verdensøkonomien, børsen og arbeidsmarkedet. Men intet tyder på at noen av disse forhold vil utvikle seg bedre neste år enn det vi så i årets tre første kvartaler. Det er bare å spenne seg fast.

De fleste piler peker nedover i høst.

Redningen kommer som alltid i to former: Nybyggingen av dyre usolgte boliger stopper opp, med Norges Bank som redningsmann – alltid uansett.

Har først boligmarkedet havnet i utforbakke skal det imidlertid mer enn et rentekutt eller to til å snu stemningen. De to første kutt vil trolig bare gi låntagerne marginale lettelser. De første tre hevingene på til sammen 0,75 pst ga norske låntagere tross alt bare 0,5 pst høyere gjennomsnittlig rente på nye boliglån, skal en tro Statistisk Sentralbyrå.

Og jo lenger Norges Bank venter med å kutte, desto større vil boliguroen bli, og desto mer må rentene settes ned – den dag Norges Bank snur.