– Halloisen, kjære landsmenn, Kaptein Erna her: Vi kommer nå inn for landing med boligturbulens foran oss. Spenn fast setebeltene!
Etter en personfokusert valgkamp, kommer det i morgen et statsbudsjett som skal bygge opp under en ny normalisering av norsk økonomi. En vending tilbake til hverdagen for våre folkevalgte. Arbeid med normalisering av budsjetter og nasjonaløkonomi som vanskeliggjøres av at husholdningenes finanser, og boligbyggingen, lenge har vært på en ikke-bærekraftig trend.
Norsk økonomi er i godt gjenge, nå som oljebremsen slipper opp, med rause offentlige budsjetter og lave renter som viktige stimuli. Selv om økningen i bruken av oljepenger neste år ikke blir hva den var, vil den fortsette å gi solide vekstimpulser.
Skulle vi få en mer normal vekst på 10 mrd kroner i økt oljepengebruk, enn de voldsomme økningene under finanskrisens verste år, er det likevel en betydelig stimulans som gis; 0,35 pst av Fastlands-Norges BNP.
Husholdningene vil også fortsette å bidra med sitt. Noen vil også kalle den voldsomme stigningen i husholdningenes gjeldsgrad som ikke-bærekraftig. Husholdningenes gjeld antas i tiden fremover å øke mindre enn den har gjort (opp 6,5 pst det siste år), men stigningen vil fortsatt være formidabel. En gjeld som ikke vil øke med 200 mrd kroner pro anno, slik vi har sett det siste året, men som vil fortsatt øke nok til at gjeldsgraden i husholdningene stiger raskt.
2018 blir trolig et normalår med om lag halvannen prosent vekst i BNP for Fastlands-Norge. Med en stabilisering av oljeinvesteringene og moderat vekst i eksportnæringene er det egentlig bare boligmarkedene som er store nok, og potensielt volatile nok, til å forrykke vekstratene i tiden fremover.
Boligprisene er på vei ned, men en liten korreksjon trenger ikke være bare til skade etter flere år med sterk vekst. Mange har nok satset for tungt på at boligprisene bare skal stige. Hatt det å leve av å bo som livsstil. En trend som før eller siden måtte brytes.
Om ikke annet fordi selve byggetakten før eller siden måtte ta av, slik den da også har gjort det siste år. Så lenge boligprisene steg til nivåer som fortsatt var lave nok til at det forble ulønnsomt å bygge nytt, spilte prisøkningene ikke så stor rolle. Viktigere ble de da boligprisene nådde slike høyder at boligbygging ble en næring med unormal høy lønnsomhet. En av våre mest lønnsomme næringsveier.
Boligbygging tok av. Investeringene i boliger er nå boblete 7 pst av Fastlands-Norges BNP, et nivå som ikke kan opprettholdes over tid. De rekordhøye investeringene kommer samtidig som befolkningsveksten svikter. Jo høyere boliginvesteringene flyr, og desto lenger oppturen for byggefolket varer, desto større fare er det for totalhavari. Lite sannsynlig, men ikke helt utenkelig at de halveres med norsk resesjon som resultat.
Boliginvesteringene blir kanskje ikke avgjørende for 2018. Alt for mange prosjekter har kommet altfor langt til at de kan stoppes nå. Men jo mer som ferdigstilles for salg neste vår og sommer, desto større må boliginvesteringene falle i 2019. Før eller siden må boligbyggingen ned om lag en fjerdedel, skal den tilpasses den ventede befolkningsvekst, som jo er langt lavere enn det vi estimerte for et par år siden. Jo lenger tid normalisering tar, desto større blir fallet fra et år til det neste.
Akkurat hvordan nedturen for boligbyggerne spiler seg ut vil avhenge av hvordan arbeidsmarkedet og husholdningenes finanser påvirkes av boligmarkedenes avkjøling. Prisfallene på nye boliger blir trolig betydelig gitt at marginene er høye, samtidig som det trolig er mulig å kutte byggekostnadene betydelig.
En oppdatert studie fra Mckinsey peker ut byggebransjen som en av hvor potensialet for digitalisering og effektivisering er størst. Allerede nå (september) er veksten i byggekostnadene moderate 2,4 pst, med den tunge lønnskostnadsbiten opp utrolig svake 1,8 pst. Den laveste 12-mnd vekst så langt i år.
Privat konsum kan også rammes hardt hvis forbrukerne slutter å dra kredittkortet, nå som kortsiktig gjeld ikke kan lesses over på boliglånet, slik som kutymen var inntil nylig.
Trolig vil boligmarkedene ha behov for en eller annen slags stimuli i kommende år slik at boligeiere, banker og utbyggere får en myk landing etter en langvarig flyvetur. En krevende oppgave for kaptein Erna og hennes mannskap.
Spenn fast setebeltene!