Før finanskrisen i 2008 var det et godt kjerringråd å la svingningene i boligmarkedene prege analysens forventninger til amerikansk økonomi, og da etter hvert, mye av verdensøkonomien. Gamle lærdommer som gikk litt i glemmeboken etter at den store globale finanskrisen slo til for fullt.
Ja, boliginvesteringene, altså den fysiske byggingen (inklusive oppussing) utgjør vanligvis om lag 5 pst av økonomien, men den kan svinge mye. Og skape tilsvarende svingninger i privat konsum, hvilket i sum er nok til å skape stor nok ubalanse til at rentene må endres.
Nå er vi der igjen. Boligbyggingen er blitt kanskje den viktigste faktor i konjunkturanalysen.
Det er innvandring, offentlig utgifter og boligbygging som i 2017 er de viktigste vekstdriverne for norsk økonomi. Og spørsmålet er hvor lenge det kan vare, men før vi kommer dit kan en spørre seg hvordan havnet vi her?
Det var i tidligere perioder for lite boligbygging i forhold til befolkningsveksten. Det skapte et sug etter boliger. Fjerning av arveavgift gjorde sitt, da bolig er en trygg eiendel å overlate til barna. Barneforeldre skynder seg nå. I frykt for at en ny regjering (fornuftig nok) gjeninnfører denne forhatte avgift.
I dag bygges det trolig mer enn nok i kongeriket. Folketilveksten er ikke like sterk som før og igangsettingen har sjelden vært like høy som nå. Og den offisielle statistikken forskjønner ubalansene som nå bygger seg opp.
Igangsettingstallene som viser 37 000 tillatelser har problemer med å fange opp konverteringene av kontor til bolig. Tilbudet undervurderes. Folketilveksten har problemer med å fange opp alle nordmenn som utvandrer. Etterspørselen overdrives.
Men la oss ikke ta helt av. Disse problemene har statistikken alltid hatt. Bare det at før var misforholdet mellom den sterke befolkningsveksten og den lave boligbyggingen så vidt stor at måleproblemer var for bagateller å regne.
I vinterlandet Norge er en god bolig en menneskerett. Men er det blitt for mye av det gode? I år vil Norge investere 200 milliarder kroner i fysisk boligbygging og oppussing. I faste priser er nivået doblet siden sekelskiftet (også det en høykonjunktur), og utgjør nå unormalt store 7 pst av Fastlands-Norges BNP. Langt, langt over de mer normale 4-5 pst.
Her er kanskje vår største konjunkturelle sårbarhet. Et par-tre prosent av dagens BNP ser ganske så skjøre ut, og kan bli borte ved en ‘normalisering’ av boligbyggingen.
Dette har vi gjort før. Et hovedproblem med byggeboomen i Kristiania, før det smalt, var at også de som kjøpte boliger var avhengige av inntekter fra boligbygging. Man bygde boliger til investorer som var avhengige av vekst i boligbyggingen. Når veksten stoppet, uteble kjøperne, og de første konkurser dro med seg det som måtte være igjen av kunder.
Også i dag bygges det i håp om snarlig prisoppgang med rask fortjeneste for utbyggerne, som igjen bruker gevinsten til å øke sitt eget boligkonsum.
Lykke til alle dere kramgode spekulanter der ute! Uten dere ville mange prosjekter ha stått i stampe som følge av manglende forhåndssalg. Men pass på å ikke strekke strikken for langt. Greit nok at boligprisene på lang sikt må opp, men som John Maynard Keynes sa det: Markedsprisene kan være irrasjonelle (og lave) lenger enn du klarer å holde deg solvent!
Ikke le av skadefryd. Vi er alle avhengige av folk som tør å kjøpe og investere. men det kan bli for mye av det gode. Som Keynes sa det:
“Speculators may do no harm as bubbles on a steady stream of enterprise. But the position is serious when enterprise becomes the bubble on a whirlpool of speculation.
I år og neste år, blir det ferdigstilt enorme mengder boliger som skal ut i et allerede overfylt leiemarked. Vi har ikke noen god statistikk for akkurat hvor mye av de store salgene i fjor som ikke skal brukes som primærbolig, men trolig er det en betydelig andel som er ment for barna – om noen år. I mellomtiden får man bare ta til takke for de leieinntekter som det er mulig å få.
Utleiemegleren AS, som er en betydelig aktør i dette marked melder om en viss stigning i leieprisene det siste året. Statistisk Sentralbyrå anslår veksten til et par prosent. Men titter du på Finn.no renner det nærmest over at bruktboliger i Oslo som kan leies for en billig penge. Sitter i skrivende stund og ser på et fint rekkehus på Oslo Vest som må ha en markedsverdi på 8-10 millioner, og som du kan leie for 20 000 i måneden.
Dette er bare en observasjon. Men som sagt, det er i år og neste år, når utleiemarkedene skal hamres med nytt tilbud, at vi får se hva leiemarkedene tåler. Kristianiakrakket endte med at det ble tilnærmet gratis å leie. Så ille blir det garantert ikke denne gang, men det kan godt hende at leieprisene skal falle i to- tre år fremover.
Oppsummert har vi to klare sårbarheter for norsk økonomi. Boliginvesteringene må antagelig falle tilbake 10-50 milliarder kroner, i en eller annen nær eller fjern fremtid. Skal ikke prøve å gjette når det snur.
Det andre er at leieprisene kan snu til å vise negativ vekst. Inflasjonen i Norge vil i så fall kollapse all den tid husleier brukes som sannhetsvitne for boligkostnadene til husholdningene, nær en femtedel av den samlede konsumprisindeks.
Er det håp? Jeg tviler på at dette er en ballong som smeller, men alt spørs hvordan man takler det. Kjære spekulant, det er på å tide å redusere dine veddemål. Mine banksjefvenner bør bli mer forsiktige med nye prosjekter der det allerede er mange nye leiligheter på vei til å bli unnfanget. Og Norges Bank må være snar med å kutte rentene hvis ting skulle snu raskere enn det vi alle håper på.
Noen vil si at et tilbakeslag i boligmarkedene bare er midlertidig. Og for prisene kan det være riktig. Så lenge det lønnsvekst vil det være potensiale for stigende boligpriser.
Men det er ikke mulig å holde boligbyggingen som andel av BNP på dette nivå til evig tid. Vi kan ikke fortsette å investere like tungt som vi gjør nå. I så måte er boligbyggeren der riggeieren var i 2013.
Det ble som sagt bare for mye av det gode. Og nå nærmer det seg slutten. The end.